Reziliere contract inchiriere – model actualizat pentru anul 2026

Reziliere contract inchiriere pentru încetarea legală a raportului dintre proprietar și chiriaș

Reziliere contract inchiriere este documentul sau procedura prin care raportul de locațiune încetează înainte de termen, ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de către una dintre părți. În limbajul obișnuit, expresia este folosită și pentru încetarea prin acord, denunțarea unilaterală ori notificarea prin care chiriașul anunță că dorește să părăsească imobilul.

Din punct de vedere juridic, aceste modalități nu sunt identice. Rezilierea presupune, în principal, încălcarea fără justificare a unei obligații contractuale. Denunțarea unilaterală permite încetarea prin voința unei singure părți, cu respectarea condițiilor și a preavizului aplicabil. Încetarea prin acord se bazează pe consimțământul proprietarului și al chiriașului.

Documentul trebuie să identifice corect modalitatea utilizată, data încetării, obligațiile restante, predarea imobilului și situația garanției. O notificare formulată greșit poate crea neînțelegeri privind chiria datorată, termenul de eliberare și posibilitatea solicitării unor despăgubiri.

Când poate înceta un contract de închiriere

Contractul poate înceta prin expirarea duratei, acordul părților, denunțare unilaterală, reziliere pentru neexecutarea obligațiilor sau prin alte cauze prevăzute de contract și de lege. Fiecare situație trebuie documentată diferit.

Codul civil prevede că, atunci când una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută fără justificare obligațiile, cealaltă parte poate solicita rezilierea locațiunii și daune-interese, dacă a suferit un prejudiciu. Această regulă se aplică atât încălcărilor proprietarului, cât și celor săvârșite de chiriaș.

Dacă părțile nu se află în conflict, cea mai simplă variantă este încheierea unui acord scris. Acesta stabilește data predării, plata ultimelor sume, restituirea garanției și confirmarea faptului că raportul se încheie.

Diferența dintre reziliere, denunțare și încetare prin acord

Când poate proprietarul să solicite rezilierea

Proprietarul poate solicita rezilierea atunci când chiriașul nu plătește chiria, acumulează datorii importante la utilități, folosește imobilul în alt scop, produce deteriorări grave, subînchiriază fără drept sau încalcă în mod repetat obligațiile asumate.

Pentru închirierea unei locuințe, Codul civil recunoaște dreptul la reziliere atunci când una dintre părți nu își execută fără justificare obligațiile contractuale. Comportamentul chiriașului, al membrilor familiei sale sau al persoanelor cărora le permite accesul poate avea relevanță dacă face imposibilă conviețuirea ori împiedică folosirea normală a locuinței.

Înainte de reziliere, proprietarul trebuie să verifice contractul. Acesta poate prevedea un termen în care chiriașul poate achita restanța sau remedia încălcarea după primirea notificării.

Neplata unei singure zile nu justifică întotdeauna evacuarea imediată. Trebuie analizate scadența, eventualul termen de grație, clauza de reziliere și proporționalitatea neexecutării.

Când poate chiriașul înceta contractul

Chiriașul poate solicita rezilierea dacă proprietarul nu îi asigură folosința corespunzătoare a imobilului, refuză reparațiile care îi revin, ascunde defecțiuni grave sau împiedică nejustificat utilizarea locuinței.

Separat de rezilierea pentru neexecutare, chiriașul unei locuințe închiriate pe durată determinată poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui preaviz de cel puțin 60 de zile. Pentru contractele fără durată determinată se aplică regulile speciale privind preavizul, în funcție de intervalul pentru care a fost stabilită plata chiriei.

În cazul unui contract pe durată nedeterminată, proprietarul poate denunța locațiunea cu un preaviz de minimum 60 de zile dacă chiria se plătește lunar sau pentru un interval mai mare și cu minimum 15 zile dacă plata a fost stabilită pentru perioade mai scurte.

Pentru un contract de locuință pe durată determinată, proprietarul nu poate cere încetarea anticipată numai pentru că s-a răzgândit. Denunțarea pentru nevoile locative proprii sau ale familiei sale trebuie să fie prevăzută în contract și să respecte preavizul legal.

Ce trebuie să conțină notificarea de încetare

Notificarea trebuie să fie suficient de precisă pentru ca destinatarul să înțeleagă motivul, data și obligațiile care trebuie îndeplinite. Ea poate fi transmisă personal, prin poștă cu confirmare, prin curier, prin executor judecătoresc sau prin metoda prevăzută în contract.

• datele complete ale proprietarului și chiriașului;
• numărul și data contractului de închiriere;
• adresa exactă a imobilului închiriat;
• modalitatea de încetare: acord, denunțare sau reziliere;
• motivul concret și obligația încălcată, dacă se invocă rezilierea;
• data transmiterii și durata preavizului;
• data solicitată pentru eliberarea și predarea imobilului;
• situația chiriei, utilităților, garanției și bunurilor predate.

Dacă notificarea urmărește rezilierea pentru restanțe, trebuie indicate lunile neachitate, scadențele și valoarea datoriei. Formularea generală „nu ați respectat contractul” este dificil de verificat și poate slăbi poziția expeditorului.

Acordul de încetare a contractului de închiriere

Atunci când părțile se înțeleg, pot semna un document prin care contractul încetează la o dată stabilită de comun acord. În această situație nu mai este necesară împlinirea unui preaviz, dacă ambele părți renunță expres la acesta.

Acordul trebuie să precizeze dacă mai există chirii, utilități, penalități sau reparații neachitate. De asemenea, trebuie indicat termenul în care proprietarul restituie garanția și sumele pe care le poate reține justificat.

Garanția nu reprezintă automat ultima lună de chirie. Chiriașul nu trebuie să înceteze plata presupunând că proprietarul va compensa suma, dacă această modalitate nu a fost acceptată în scris.

Predarea locuinței și procesul-verbal

La data încetării trebuie întocmit un proces-verbal de predare-primire. Documentul consemnează starea locuinței, mobilierul, cheile, indexurile contoarelor și eventualele deteriorări.

Este recomandată realizarea unor fotografii datate și compararea situației cu inventarul inițial. Uzura normală produsă prin utilizarea obișnuită nu trebuie confundată cu distrugerea sau deteriorarea culpabilă.

Proprietarul poate reține din garanție numai sumele justificate prin datorii ori prejudicii. Diferența trebuie restituită în termenul stabilit în contract sau în acordul de încetare.

Situație practică privind încetarea anticipată

Un chiriaș are un contract de locuință încheiat pe doi ani, dar primește un loc de muncă într-un alt oraș. Acesta îi transmite proprietarului o notificare scrisă și respectă preavizul de 60 de zile.

În această perioadă continuă să achite chiria și utilitățile. Cu câteva zile înainte de plecare, părțile verifică apartamentul, stabilesc data predării și solicită furnizorilor situația consumurilor.

La predare semnează procesul-verbal, iar proprietarul reține numai factura restantă la energie și restituie diferența din garanție. Contractul și predarea încetează astfel fără litigiu.

Evacuarea chiriașului care refuză să plece

Încetarea contractului nu îi permite proprietarului să schimbe încuietorile, să intre cu forța, să scoată bunurile chiriașului sau să întrerupă intenționat utilitățile. Dacă fostul chiriaș nu eliberează imobilul, trebuie urmată procedura legală de evacuare.

Codul de procedură civilă prevede că, după stingerea dreptului de folosință, proprietarul care dorește recuperarea imobilului îi transmite locatarului, prin executor judecătoresc, o notificare scrisă prin care îi solicită eliberarea și predarea spațiului în termen de cel mult 30 de zile. Pentru locațiunile pe durată determinată, notificarea de evacuare poate fi transmisă cu cel puțin 30 de zile înainte de expirare.

Dacă locatarul refuză, proprietarul se poate adresa instanței prin procedura specială de evacuare. Hotărârea pronunțată în această procedură este executorie, iar legea stabilește termene scurte pentru contestare.

Declararea încetării contractului la ANAF

Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal trebuie să înregistreze contractul și modificările ulterioare la organul fiscal în termen de cel mult 30 de zile. Încetarea se declară prin formularul C168, bifând opțiunea corespunzătoare și anexând documentul justificativ.

Formularul solicită numărul și data documentului care atestă încetarea, perioada contractului și motivul acesteia. Versiunea electronică C168 a fost actualizată de ANAF în martie 2026.

Documentul justificativ poate fi acordul părților, notificarea și dovada comunicării, actul care confirmă expirarea ori hotărârea judecătorească, în funcție de situație.

Cele mai frecvente greșeli la rezilierea închirierii

Problemele apar atunci când una dintre părți folosește termenul „reziliere” fără să indice dacă există o încălcare contractuală sau dacă dorește doar denunțarea.

• neindicarea contractului și a imobilului vizat;
• confundarea rezilierii cu încetarea prin acord;
• nerespectarea preavizului aplicabil;
• transmiterea verbală fără dovada comunicării;
• neprecizarea datoriilor și a obligației încălcate;
• folosirea garanției ca ultimă chirie fără acord;
• predarea locuinței fără proces-verbal și indexuri;
• schimbarea încuietorilor în locul procedurii legale de evacuare.

De ce este util un formular pregătit pentru completare

Un model structurat ajută proprietarul sau chiriașul să identifice contractul, temeiul încetării, preavizul și data predării. Documentul reduce riscul unor formulări contradictorii și facilitează dovedirea comunicării.

Formularul economisește timp și clarifică obligațiile finale, dar trebuie adaptat situației. Un acord amiabil nu trebuie redactat ca o acuzație de neexecutare, iar o reziliere pentru neplată trebuie să conțină informații concrete despre datorie.

Încetarea corectă trebuie urmată de predarea și închiderea obligațiilor

Rezilierea contractului de închiriere se aplică atunci când proprietarul sau chiriașul nu își îndeplinește fără justificare obligațiile. Dacă nu există o încălcare, raportul poate înceta prin acord, expirare sau denunțare unilaterală cu respectarea preavizului. Notificarea trebuie să indice motivul, data încetării, predarea locuinței și situația financiară. La plecare se întocmește un proces-verbal, se verifică utilitățile și se regularizează garanția. Dacă imobilul nu este eliberat voluntar, proprietarul trebuie să urmeze procedura legală de evacuare. Încetarea contractului înregistrat fiscal se declară și la ANAF prin formularul C168.