Contract de reziliere chirie – model actualizat pentru anul 2026

Contract de reziliere chirie – cum se încheie corect raportul dintre proprietar și chiriaș

Un contract de reziliere chirie este utilizat atunci când proprietarul și chiriașul doresc să încheie raportul de închiriere înainte de termenul prevăzut în contractul inițial. Documentul stabilește data la care încetează folosința imobilului, modul de predare a locuinței, situația chiriei, plata utilităților și restituirea garanției.

În practică, expresia „contract de reziliere” este folosită frecvent pentru orice document prin care se încheie o chirie. Din punct de vedere juridic, trebuie făcută însă diferența între încetarea prin acordul părților, denunțarea unilaterală și rezilierea determinată de încălcarea obligațiilor contractuale.

Dacă proprietarul și chiriașul sunt de acord asupra încetării, documentul poate fi intitulat și acord de încetare a contractului de închiriere. Atunci când una dintre părți nu și-a îndeplinit obligațiile, cealaltă parte poate solicita rezilierea în condițiile contractului și ale legislației aplicabile.

Când poate fi folosit contractul de reziliere a chiriei

Documentul poate fi încheiat pentru o locuință, un apartament, o casă, o cameră, un spațiu comercial, un birou, un garaj, un depozit sau un teren. Conținutul trebuie adaptat în funcție de bunul închiriat și de motivul încetării.

Un asemenea acord poate fi utilizat atunci când:

• chiriașul dorește să se mute înainte de expirarea perioadei contractuale;
• proprietarul și chiriașul convin de comun acord încetarea chiriei;
• locuința urmează să fie vândută sau utilizată de proprietar;
• chiria nu a fost achitată în termenul stabilit;
• utilitățile sau cheltuielile comune nu au fost plătite;
• imobilul a fost folosit în alt scop decât cel convenit;
• chiriașul a produs deteriorări importante;
• proprietarul nu și-a îndeplinit obligațiile asumate;
• una dintre părți a încălcat o clauză esențială a contractului;
• contractul de închiriere prevede dreptul de încetare anticipată;
• părțile doresc să evite un litigiu și să stabilească amiabil condițiile eliberării imobilului.

Motivul încetării trebuie descris numai în măsura în care este necesar. Atunci când există un acord amiabil, părțile pot preciza că raportul contractual încetează prin consimțământ comun, fără recunoașterea unei culpe.

Diferența dintre reziliere, denunțare și încetare prin acord

Alegerea denumirii corecte depinde de situația concretă. Un document intitulat „reziliere” poate produce efecte dacă exprimă clar acordul părților, chiar dacă formularea juridică mai exactă ar fi „încetare prin acord”. Important este ca voința proprietarului și a chiriașului să fie exprimată fără echivoc.

Ce trebuie să conțină un contract de reziliere chirie

Documentul trebuie să facă legătura cu contractul de închiriere inițial. Este recomandat să fie menționate numărul contractului, data semnării, părțile și adresa completă a imobilului.

În mod obișnuit, contractul de reziliere va cuprinde:

• datele de identificare ale proprietarului;
• datele de identificare ale chiriașului;
• informațiile contractului inițial de închiriere;
• adresa și descrierea spațiului închiriat;
• temeiul sau motivul încetării;
• data exactă la care încetează contractul;
• data până la care chiriașul trebuie să elibereze imobilul;
• situația chiriei și a celorlalte plăți;
• modul de calcul și restituire a garanției;
• obligația de predare a cheilor;
• starea în care trebuie predat imobilul;
• indexurile contoarelor de utilități;
• situația bunurilor și mobilierului;
• eventualele despăgubiri sau rețineri;
• declarația privind stingerea obligațiilor dintre părți;
• numărul exemplarelor și semnăturile părților.

Identificarea contractului inițial de închiriere

Acordul de încetare nu trebuie redactat ca un document independent, fără nicio trimitere la raportul contractual existent. Părțile trebuie să indice contractul care urmează să înceteze.

Se pot menționa:

• titlul contractului inițial;
• numărul și data încheierii;
• eventualele acte adiționale;
• perioada pentru care a fost încheiat;
• adresa bunului închiriat;
• datele proprietarului și ale chiriașului;
• data înregistrării, dacă este relevantă.

Dacă între părți au fost semnate mai multe acte adiționale, este util să se precizeze că încetarea privește contractul inițial împreună cu toate modificările și completările sale.

Data încetării și data predării locuinței

Data încetării contractului poate fi aceeași cu data semnării documentului sau poate fi stabilită pentru o zi ulterioară. Este important să nu existe neclarități cu privire la perioada pentru care chiria mai este datorată.

Părțile pot conveni, de exemplu, ca documentul să fie semnat la începutul lunii, iar chiriașul să predea locuința la sfârșitul lunii. În acest caz trebuie precizat dacă chiria și utilitățile sunt datorate până la data predării efective.

Data încetării juridice și data eliberării spațiului trebuie formulate separat atunci când nu coincid. În caz contrar, pot apărea neînțelegeri privind accesul în locuință, plata chiriei și răspunderea pentru eventualele deteriorări.

Termenul de preaviz

Contractul inițial poate prevedea un termen de preaviz pe care partea care dorește încetarea trebuie să îl respecte. Durata acestuia poate depinde de tipul închirierii, perioada contractului și modalitatea de încetare.

Pentru anumite contracte de închiriere a locuințelor, legislația prevede condiții speciale privind notificarea prealabilă. Legea locuinței menționează, între altele, posibilitatea chiriașului de a solicita încetarea înainte de termen cu notificare prealabilă de minimum 60 de zile.

Dacă proprietarul și chiriașul încheie un acord comun, aceștia pot stabili o dată diferită, fără să mai aștepte expirarea unui termen de preaviz, în măsura în care acordul lor este permis și nu afectează drepturile altor persoane.

Situația chiriei neachitate

Înainte de semnarea documentului trebuie verificată situația tuturor plăților. Acordul poate arăta dacă chiria este achitată integral sau dacă există sume restante.

Dacă există datorii, documentul trebuie să precizeze:

• lunile pentru care chiria nu a fost achitată;
• valoarea totală restantă;
• penalitățile aplicabile, dacă au fost convenite legal;
• termenul până la care trebuie făcută plata;
• modalitatea de plată;
• posibilitatea compensării cu garanția;
• consecințele neplății la termen.

Părțile nu ar trebui să declare că nu mai au pretenții reciproce dacă există încă sume neclarificate. O astfel de formulare poate crea dificultăți în recuperarea ulterioară a datoriilor.

Neplata chiriei ca motiv de reziliere

Neplata chiriei reprezintă una dintre cele mai frecvente cauze ale încetării unui contract de închiriere. Legea locuinței enumeră, pentru situațiile cărora li se aplică, neplata chiriei timp de cel puțin trei luni consecutive printre motivele pentru care proprietarul poate solicita rezilierea înainte de termen. Aceeași lege menționează și deteriorările importante, comportamentul care împiedică folosirea normală a locuinței și nerespectarea clauzelor contractuale.

În practică, proprietarul trebuie să verifice contractul, notificările transmise și procedura aplicabilă înainte de a considera chiriașul evacuat. Încetarea contractului și evacuarea efectivă nu trebuie confundate.

Restituirea garanției de chirie

Garanția este, de regulă, destinată acoperirii chiriei restante, utilităților neachitate sau prejudiciilor produse imobilului, în limitele prevăzute de contract. Aceasta nu trebuie reținută automat fără justificarea sumelor.

Documentul de reziliere poate prevedea că:

• garanția se restituie integral la predarea locuinței;
• garanția se restituie după primirea ultimelor facturi de utilități;
• o parte din garanție este reținută temporar;
• garanția se compensează cu o chirie restantă;
• din garanție se scad costurile unor deteriorări constatate;
• diferența rămasă se achită chiriașului într-un termen stabilit.

Pentru fiecare sumă reținută trebuie să existe o explicație clară. Proprietarul și chiriașul pot anexa fotografii, facturi, devize sau procesul-verbal de predare-primire.

Ce se întâmplă cu utilitățile

La încetarea chiriei trebuie stabilită situația energiei electrice, gazelor, apei, serviciilor de internet, întreținerii și a altor cheltuieli aferente imobilului.

În ziua predării este recomandată consemnarea indexurilor contoarelor. Pentru utilitățile facturate ulterior, părțile pot stabili că proprietarul va transmite chiriașului copiile facturilor, iar acesta le va achita într-un anumit termen.

Dacă unele contracte de furnizare sunt încheiate pe numele chiriașului, documentul poate include obligația acestuia de a solicita încetarea sau transferul lor. Dacă sunt pe numele proprietarului, trebuie stabilit până la ce dată chiriașul suportă consumul.

Predarea locuinței și a cheilor

Încetarea contractului trebuie însoțită de predarea efectivă a spațiului. Chiriașul va elibera locuința de bunurile personale și va restitui toate cheile, telecomenzile, cardurile de acces și alte mijloace care permit intrarea în imobil.

Este util să se menționeze numărul exact al cheilor predate:

• cheile ușii de acces;
• cheile porții sau ale curții;
• cheile cutiei poștale;
• cheile garajului;
• cheile boxei sau ale spațiilor comune;
• telecomenzile pentru acces auto;
• cardurile sau cartelele de acces.

După predarea completă, proprietarul poate confirma că a reprimit posesia imobilului. Dacă lipsesc chei sau bunuri, acest lucru trebuie menționat în procesul-verbal.

Starea în care trebuie predat imobilul

Locuința trebuie predată în starea stabilită prin contract, ținând cont de uzura normală produsă prin folosirea obișnuită. Chiriașul nu ar trebui să răspundă pentru deteriorarea firească rezultată din trecerea timpului.

Pot fi verificate:

• pereții, pardoselile și ușile;
• ferestrele și obiectele sanitare;
• instalațiile electrice și termice;
• mobilierul și electrocasnicele;
• saltelele, textilele și obiectele decorative;
• balconul, terasa, curtea sau garajul;
• curățenia generală;
• eventualele modificări realizate de chiriaș.

Diferențele dintre uzura normală și deteriorarea imputabilă chiriașului trebuie analizate în raport cu durata închirierii, starea inițială și dovezile existente.

Procesul-verbal de predare-primire

Contractul de reziliere poate fi însoțit de un proces-verbal de predare-primire. Acesta consemnează situația concretă a imobilului la data eliberării și reduce riscul disputelor ulterioare.

Declarația că părțile nu mai au pretenții

După achitarea tuturor obligațiilor, proprietarul și chiriașul pot declara că nu mai au pretenții patrimoniale sau de altă natură izvorâte din contractul de închiriere.

Această clauză trebuie utilizată cu atenție. Dacă facturile finale pentru utilități nu au fost încă emise sau dacă există deteriorări care trebuie evaluate, părțile pot formula o rezervă.

De exemplu, se poate preciza că nu există alte pretenții, cu excepția regularizării utilităților aferente perioadei în care chiriașul a folosit locuința.

Rezilierea prin acordul părților

Aceasta este, de regulă, cea mai simplă modalitate de încheiere a raportului de chirie. Proprietarul și chiriașul negociază data eliberării, situația plăților și restituirea garanției, apoi semnează documentul.

Acordul poate fi folosit chiar dacă contractul inițial a fost încheiat pentru o perioadă determinată. Părțile pot decide să nu mai continue până la termenul stabilit inițial.

Documentul trebuie să precizeze clar că ambele părți consimt la încetare. Nu este suficientă semnătura unei singure persoane pe un formular redactat ca acord bilateral.

Rezilierea solicitată de proprietar

Proprietarul poate urmări încetarea contractului atunci când chiriașul nu își respectă obligațiile. Situațiile concrete trebuie analizate în raport cu contractul și cu normele aplicabile.

Motivele pot include:

• neplata chiriei;
• neplata utilităților asumate de chiriaș;
• subînchirierea fără acord;
• folosirea spațiului pentru activități nepermise;
• producerea unor deteriorări semnificative;
• deranjarea gravă și repetată a vecinilor;
• refuzul de a permite reparațiile urgente în condițiile contractului;
• încălcarea unei obligații esențiale.

În lipsa unui acord, proprietarul nu ar trebui să schimbe încuietorile, să înlăture bunurile chiriașului sau să considere că evacuarea s-a produs automat. Legea locuinței stabilește că evacuarea chiriașului se realizează pe baza unei hotărâri judecătorești definitive.

Încetarea solicitată de chiriaș

Chiriașul poate dori încetarea din motive personale, financiare sau profesionale. Acesta poate invoca dreptul prevăzut în contract sau în legislația aplicabilă și trebuie să respecte procedura de notificare.

Printre motivele întâlnite se află:

• mutarea într-un alt oraș;
• schimbarea locului de muncă;
• achiziționarea unei locuințe proprii;
• costurile prea ridicate;
• necesitatea unei locuințe mai mari sau mai mici;
• deficiențe ale imobilului care nu au fost remediate;
• imposibilitatea utilizării normale a spațiului;
• acordul proprietarului pentru plecarea anticipată.

Chiriașul trebuie să păstreze dovada notificării și să predea imobilul conform contractului. Simplul fapt că nu mai locuiește în spațiu nu înseamnă automat că toate obligațiile sale au încetat.

Contractul de reziliere pentru un spațiu comercial

În cazul unui birou, magazin, depozit sau alt spațiu comercial, documentul trebuie adaptat activității desfășurate. Pot exista investiții, amenajări, autorizații, echipamente și contracte cu furnizorii care trebuie clarificate.

Acordul poate reglementa:

• demontarea firmei și a elementelor publicitare;
• readucerea spațiului la starea inițială;
• preluarea amenajărilor de către proprietar;
• compensarea investițiilor aprobate;
• predarea autorizațiilor și documentelor;
• radierea sediului social sau a punctului de lucru;
• plata chiriei și a taxelor până la eliberare;
• predarea sistemelor de acces și securitate.

În cazul în care societatea are sediul social în spațiul respectiv, încetarea chiriei nu înlocuiește formalitățile necesare pentru schimbarea sediului în registrele competente.

Este necesară autentificarea la notar?

În mod obișnuit, acordul de încetare se poate semna sub semnătură privată, dacă legea, forma contractului inițial sau situația concretă nu impun altceva. Părțile trebuie să verifice modul în care a fost încheiat contractul inițial și eventualele cerințe speciale.

Autentificarea sau certificarea poate fi utilă atunci când există un risc ridicat de contestare a semnăturii, valori importante, obligații complexe ori litigii deja începute.

Este necesară înregistrarea încetării

În funcție de natura contractului, de modalitatea în care a fost declarat și de obligațiile fiscale ale proprietarului, pot exista formalități ulterioare privind încetarea sau modificarea raportului de închiriere.

Documentul semnat trebuie păstrat împreună cu contractul inițial, actele adiționale, notificările, dovezile plăților și procesul-verbal de predare-primire.

Greșeli frecvente la încetarea chiriei

Un document prea scurt poate lăsa neclarificate aspecte importante. Cele mai frecvente greșeli sunt:

• lipsa identificării contractului inițial;
• neprecizarea datei exacte a încetării;
• confundarea datei semnării cu data predării;
• lipsa unei situații a chiriei restante;
• neclarificarea garanției;
• omiterea utilităților facturate ulterior;
• lipsa unui proces-verbal de predare;
• neconsemnarea indexurilor contoarelor;
• lipsa unei liste a cheilor predate;
• declararea prematură că nu mai există pretenții;
• semnarea documentului numai de una dintre părți;
• încercarea evacuării fără respectarea procedurii legale.

Ce trebuie verificat înainte de semnare

Proprietarul și chiriașul trebuie să compare documentul de încetare cu prevederile contractului inițial. Orice clauză privind preavizul, penalitățile, garanția sau predarea trebuie analizată înainte de semnare.

Este recomandat să fie verificate:

• identitatea și calitatea părților;
• numărul și data contractului inițial;
• adresa completă a imobilului;
• data încetării;
• data predării efective;
• chiria și utilitățile restante;
• valoarea garanției;
• deteriorările constatate;
• bunurile din inventar;
• numărul cheilor;
• termenele pentru plățile finale;
• semnăturile pe toate exemplarele.

Întrebări frecvente despre contractul de reziliere a chiriei

Contractul de închiriere poate înceta înainte de termen?

Da. Încetarea poate avea loc prin acordul proprietarului și al chiriașului, prin denunțare unilaterală în condițiile aplicabile sau prin reziliere pentru neîndeplinirea obligațiilor.

Este suficient un acord verbal?

Un document scris este recomandat pentru a dovedi data încetării, situația plăților, predarea cheilor și modul de restituire a garanției. Acordul verbal poate fi dificil de demonstrat în cazul unui conflict.

Chiriașul trebuie să plătească până la predarea cheilor?

Răspunsul depinde de contract și de acordul semnat. Părțile trebuie să menționeze clar până la ce dată este datorată chiria și când încetează dreptul de folosință.

Proprietarul poate păstra întreaga garanție?

Garanția poate fi utilizată potrivit clauzelor contractuale pentru datorii sau prejudicii justificate. Reținerea trebuie explicată, iar diferența rămasă trebuie restituită în condițiile convenite.

Este obligatoriu procesul-verbal de predare-primire?

Este foarte util, deoarece consemnează starea imobilului, indexurile contoarelor, bunurile și cheile predate. Acesta poate preveni numeroase dispute după plecarea chiriașului.

Poate proprietarul evacua imediat chiriașul care nu plătește?

Neplata poate constitui un motiv de reziliere, însă evacuarea trebuie realizată cu respectarea procedurii legale. Proprietarul nu trebuie să recurgă la schimbarea încuietorilor sau la îndepărtarea bunurilor chiriașului fără un temei și fără procedura necesară.

Ce se întâmplă dacă facturile de utilități vin după plecare?

Acordul poate prevedea că o parte din garanție rămâne temporar la proprietar sau că chiriașul va achita facturile în termen de câteva zile de la comunicarea lor.

Contractul poate fi semnat electronic?

Părțile pot utiliza o modalitate de semnare care permite identificarea semnatarilor și păstrarea documentului, în măsura în care aceasta este adecvată formei contractului și situației concrete.

Trebuie menționat motivul încetării?

În cazul acordului comun, părțile pot preciza simplu că încetarea are loc prin consimțământ reciproc. Dacă rezilierea este determinată de o încălcare, motivul și obligațiile nerespectate trebuie descrise suficient de clar.

Contractul de reziliere anulează automat datoriile?

Nu. Datoriile se sting numai dacă sunt achitate, compensate, iertate în mod expres sau soluționate printr-o altă modalitate acceptată. Documentul trebuie să arate exact ce obligații rămân după încetare.