Contract comodat apartament – model actualizat pentru anul 2026

Contract comodat apartament – model pentru folosirea gratuită a unei locuințe

Un contract comodat apartament este documentul prin care proprietarul permite unei alte persoane să folosească gratuit un apartament pentru o perioadă determinată sau pentru realizarea unui scop stabilit. Persoana care oferă locuința este denumită comodant, iar persoana care primește dreptul de folosință este denumită comodatar.

Comodatul este un împrumut de folosință. Comodatarul poate locui în apartament sau îl poate utiliza în scopul permis prin contract, dar nu devine proprietar și trebuie să restituie același imobil la încetarea acordului. Reglementarea generală se găsește la art. 2.146–2.157 din Codul civil.

Caracterul gratuit reprezintă un element esențial. Dacă beneficiarul plătește proprietarului o sumă periodică în schimbul folosinței apartamentului, relația poate avea natura unei închirieri, chiar dacă documentul este intitulat „contract de comodat”. Plata utilităților, întreținerii și cheltuielilor produse de locuire nu reprezintă automat chirie, dacă sumele corespund costurilor reale și sunt clar delimitate.

Un model Contract comodat apartament trebuie să identifice exact proprietarul, beneficiarul și locuința, să stabilească durata, persoanele care pot locui în spațiu, cheltuielile, accesul proprietarului, reparațiile și condițiile de restituire. Un document prea general poate genera conflicte atunci când proprietarul solicită apartamentul înapoi sau când apar datorii la utilități și deteriorări.

Când se folosește un contract de comodat pentru apartament

Documentul poate fi utilizat atunci când un părinte permite copilului să locuiască gratuit într-un apartament, când unul dintre parteneri pune locuința la dispoziția celuilalt sau când proprietarul găzduiește pentru o perioadă mai lungă o rudă ori un prieten.

Comodatul poate fi încheiat și între o persoană fizică și o societate care utilizează apartamentul ca sediu social, cu respectarea destinației declarate și a formalităților aplicabile.

Contractul este potrivit și atunci când proprietarul locuiește în străinătate și permite unei persoane să utilizeze și să supravegheze apartamentul fără plata unei chirii.

Documentul nu trebuie folosit pentru a ascunde o închiriere plătită sau pentru a evita obligațiile care rezultă dintr-un raport locativ cu titlu oneros.

Diferența dintre comodat și închiriere

În cazul comodatului, folosința este acordată gratuit. Comodatarul poate suporta cheltuielile generate de utilizarea locuinței, dar nu plătește un preț proprietarului pentru dreptul de a locui în apartament.

În cazul închirierii, chiriașul plătește o chirie, iar proprietarul obține un venit în schimbul folosinței bunului.

Denumirea documentului nu este decisivă atunci când situația reală este diferită. O sumă fixă plătită lunar proprietarului, fără legătură cu facturile și consumul, poate indica existența unei chirii.

Părțile trebuie să aleagă contractul care corespunde relației reale și să precizeze separat utilitățile, contribuțiile și eventualele sume rambursate proprietarului.

Cine poate da apartamentul în comodat

În mod obișnuit, comodantul este proprietarul înscris în actele imobilului.

O persoană care deține numai un drept de folosință, precum un chiriaș sau un comodatar anterior, nu trebuie să transmită apartamentul unei alte persoane fără să verifice contractul său și acordul proprietarului.

Dacă proprietarul este reprezentat de un mandatar, împuternicirea trebuie să permită încheierea contractului, stabilirea duratei și predarea apartamentului.

Contractul trebuie să menționeze actul din care rezultă dreptul comodantului, fără a fi necesară reproducerea integrală a tuturor clauzelor actului de proprietate.

Apartamentul aflat în coproprietate

Dacă apartamentul aparține mai multor persoane, contractul trebuie pregătit cu participarea coproprietarilor ale căror drepturi sunt afectate.

Nu este recomandat ca un singur coproprietar să ofere întregul apartament spre folosință exclusivă fără acordul celorlalți.

În cazul bunului comun al soților, trebuie verificat regimul matrimonial și actul prin care apartamentul a fost dobândit.

Dacă fiecare coproprietar semnează în calitate de comodant, dreptul comodatarului este mai clar și riscul contestării folosinței este redus.

Cine poate fi comodatar

Comodatarul poate fi o persoană fizică, o familie, o societate sau o altă persoană juridică.

Dacă în apartament urmează să locuiască mai multe persoane, contractul trebuie să le identifice sau să precizeze categoriile permise, precum soțul, copiii ori membrii familiei comodatarului.

Persoana care semnează singură nu trebuie să presupună că poate muta ulterior un număr nelimitat de locatari fără acordul proprietarului.

Dacă beneficiarul este o societate, contractul trebuie încheiat pe numele firmei, prin reprezentantul său, și nu numai cu administratorul în nume personal.

Identificarea exactă a apartamentului

Adresa trebuie introdusă complet, cu județ, localitate, stradă, număr, bloc, scară, etaj și număr de apartament.

Este recomandată menționarea suprafeței, numărului cadastral și numărului de carte funciară, potrivit documentelor disponibile.

Dacă se transmite numai o cameră, aceasta trebuie delimitată, iar contractul trebuie să precizeze accesul la bucătărie, baie, hol, balcon și celelalte spații comune.

Boxa, locul de parcare, garajul și alte bunuri nu sunt incluse automat numai pentru că sunt folosite împreună cu apartamentul. Ele trebuie menționate separat.

Destinația apartamentului

Contractul trebuie să arate dacă apartamentul este folosit exclusiv ca locuință, pentru găzduire temporară, ca sediu social fără activitate sau pentru o altă utilizare permisă.

Comodatarul nu trebuie să schimbe destinația locuinței fără acordul scris al proprietarului și fără formalitățile legale necesare.

Într-un condominiu, schimbarea destinației locuinței presupune avizul scris al comitetului executiv și acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați pe plan orizontal și vertical. Părțile trebuie să încheie și convenția privind activitatea și numărul persoanelor relevante pentru calcularea cheltuielilor.

Folosirea apartamentului ca locuință de către comodatar nu reprezintă, prin ea însăși, o schimbare a destinației sale rezidențiale.

Contract comodat apartament pentru locuire

Atunci când scopul este locuirea, contractul trebuie să stabilească numărul persoanelor, perioada și condițiile de utilizare.

Poate fi precizat dacă apartamentul reprezintă locuința principală ori este utilizat numai temporar.

Comodatarul trebuie să respecte regulile condominiului, liniștea, curățenia și drepturile vecinilor.

Proprietarul trebuie să informeze asociația de proprietari despre locatarii sau comodatarii introduși în spațiu în termenul prevăzut de lege. Legea nr. 196/2018 stabilește notificarea scrisă în termen de 10 zile de la semnarea contractului de comodat.

Contract comodat apartament pentru sediu social

Un apartament poate fi pus gratuit la dispoziția unei societăți pentru stabilirea sediului social.

Contractul de comodat este recunoscut de ONRC între înscrisurile care pot dovedi dreptul de folosință asupra unui spațiu destinat sediului social, profesional sau unui sediu secundar.

Documentul trebuie să precizeze dacă la adresă se desfășoară activitate sau dacă spațiul este folosit numai ca adresă oficială și pentru primirea corespondenței.

Comodatul nu înlocuiește actul constitutiv, declarațiile privind funcționarea, eventualul aviz al asociației și celelalte documente solicitate de registrul comerțului. ONRC publică formulare distincte pentru declarația privind condițiile de funcționare și pentru avizul asociației de proprietari atunci când acesta este necesar.

Durata contractului

Este recomandată stabilirea unei perioade determinate, cu o dată exactă de început și una de încetare.

Durata poate fi de câteva luni sau de mai mulți ani, în funcție de relația dintre părți și scopul folosinței.

Pentru sediul unei societăți, perioada trebuie să fie suficientă pentru menținerea adresei și îndeplinirea formalităților administrative.

Dacă nu este stabilit un termen și nici o întrebuințare care să permită determinarea duratei, proprietarul poate solicita restituirea potrivit regulilor aplicabile comodatului. Contractul trebuie să evite formulări care creează impresia unui drept permanent și irevocabil.

Prelungirea comodatului

Părțile pot prelungi durata prin act adițional sau printr-un nou contract.

Documentul trebuie semnat înainte de expirarea perioadei inițiale, mai ales dacă este folosit ca dovadă pentru sediu social sau pentru alte formalități.

Actul adițional trebuie să identifice contractul și noua dată de încetare.

Continuarea locuirii după expirare fără un acord scris poate genera neclarități privind dreptul de folosință și termenul în care apartamentul trebuie eliberat.

Predarea apartamentului

Predarea trebuie documentată printr-un proces-verbal care conține data, starea locuinței, indexurile contoarelor și bunurile existente.

Trebuie consemnat numărul cheilor și al telecomenzilor predate.

Fotografiile realizate în fiecare cameră pot demonstra starea pereților, pardoselii, mobilierului și electrocasnicelor.

Defectele existente trebuie descrise, pentru a nu fi atribuite ulterior comodatarului.

Inventarul bunurilor din apartament

Dacă apartamentul este mobilat, contractul trebuie să aibă o anexă cu inventarul.

Lista poate include mobilierul, frigiderul, mașina de spălat, televizorul, centrala, aparatele de aer condiționat și obiectele cu valoare.

Pentru fiecare bun poate fi menționată starea și eventualele defecte.

Comodatarul nu trebuie să vândă, înlocuiască, mute definitiv sau arunce bunurile proprietarului fără acord.

Cheltuielile legate de folosirea apartamentului

Chiar dacă folosința este gratuită, contractul trebuie să precizeze cine achită costurile curente.

Legea condominiilor menține obligația proprietarului față de asociația de proprietari. Proprietarul poate recupera de la comodatar cheltuielile corespunzătoare, în condițiile stabilite prin contract.

Din acest motiv, proprietarul nu trebuie să considere că simpla predare a apartamentului îl eliberează de răspunderea față de asociație ori furnizorii contractați pe numele său.

Cum se împart cheltuielile locuinței

Utilitățile pe numele proprietarului

Dacă energia, gazele și internetul rămân pe numele comodantului, comodatarul trebuie să plătească sau să ramburseze facturile în termenul stabilit.

Contractul poate obliga beneficiarul să transmită lunar dovada plății.

Proprietarul trebuie să comunice facturile la timp și să nu solicite sume fără prezentarea documentelor.

La încetare trebuie realizată o regularizare pe baza indexurilor finale.

Transferul contractelor de utilități

Părțile pot conveni ca unele contracte să fie trecute temporar pe numele comodatarului, dacă furnizorul acceptă și documentele permit acest lucru.

La expirarea comodatului, beneficiarul trebuie să solicite închiderea ori transferul contractelor.

Schimbarea titularului utilității nu conferă un drept de proprietate asupra apartamentului și nu prelungește dreptul de folosință peste durata comodatului.

Reparațiile curente

Comodatarul trebuie să utilizeze apartamentul cu grijă și să efectueze operațiunile obișnuite legate de folosință, dacă documentul îi atribuie aceste responsabilități.

Pot fi incluse schimbarea becurilor, curățarea, înlocuirea consumabilelor și alte intervenții minore.

Nu trebuie introduse în această categorie defectele structurale, instalațiile vechi sau problemele existente înainte de predare.

Reparațiile urgente

În cazul unei conducte sparte, infiltrații, scurtcircuit sau defecțiuni grave, comodatarul trebuie să îl informeze imediat pe proprietar.

Contractul poate permite efectuarea intervențiilor necesare pentru limitarea pagubei, cu păstrarea fotografiilor și facturilor.

Comodatarul nu trebuie să amâne raportarea unei probleme până când dauna afectează vecinii sau părțile comune.

Modificările și amenajările

Beneficiarul nu trebuie să demoleze pereți, să modifice instalațiile, să închidă balconul sau să schimbe destinația camerelor fără acord.

Pentru montarea unui aparat de aer condiționat, centrală, mobilier fix ori alte echipamente poate fi necesară aprobarea proprietarului și, după caz, îndeplinirea unor formalități.

Legea nr. 196/2018 impune protejarea structurii, proprietăților vecine și părților comune, iar modificările constructive trebuie realizate cu avizele și autorizațiile aplicabile.

Contractul trebuie să stabilească dacă îmbunătățirile rămân în apartament, sunt demontate sau sunt rambursate.

Respectarea regulamentului condominiului

Comodatarul trebuie să respecte regulamentul condominiului și normele de bună vecinătate.

Nu trebuie să blocheze spațiile comune, să producă zgomot excesiv, să depoziteze obiecte periculoase sau să limiteze accesul la instalațiile comune.

Proprietarul poate răspunde față de asociație pentru anumite obligații, chiar dacă problema a fost provocată de persoana căreia i-a acordat folosința.

Contractul poate permite proprietarului să solicite încetarea dacă abaterile sunt repetate și nu sunt remediate după notificare.

Animalele de companie

Documentul trebuie să precizeze dacă animalele sunt permise.

Pot fi stabilite obligații privind curățenia, zgomotul, utilizarea spațiilor comune și repararea daunelor.

O interdicție ori o permisiune trebuie formulată clar, fără să fie lăsată exclusiv la o discuție verbală.

Folosirea apartamentului de către alte persoane

Comodatarul nu trebuie să transmită folosința unei alte persoane, să subînchirieze sau să ofere apartamentul prin platforme de cazare fără acordul proprietarului.

Contractul poate permite găzduirea temporară a rudelor și prietenilor, dar trebuie să diferențieze vizita de mutarea permanentă.

Proprietarul trebuie informat atunci când numărul persoanelor care locuiesc în apartament se modifică, inclusiv pentru actualizarea informațiilor transmise asociației.

Domiciliul și reședința comodatarului

Contractul poate reprezenta unul dintre documentele utilizate pentru a demonstra dreptul de folosință asupra locuinței, însă formalitățile privind domiciliul sau reședința sunt realizate separat la autoritatea competentă.

Proprietarul trebuie să precizeze dacă își exprimă acordul pentru asemenea formalități și pentru ce perioadă.

Stabilirea domiciliului nu transformă comodatarul în proprietar și nu îi oferă un drept de folosință după încetarea contractului.

Dreptul proprietarului de a verifica apartamentul

Proprietarul poate verifica starea locuinței, dar trebuie să respecte viața privată și folosința liniștită a comodatarului.

Vizita trebuie anunțată cu un termen rezonabil, cu excepția unei urgențe.

Contractul poate stabili frecvența verificărilor și persoanele care participă.

Proprietarul nu trebuie să intre în apartament fără înștiințare numai pentru că păstrează o cheie.

Accesul în caz de urgență

În situații precum incendiu, inundație, scurgere de gaze sau avarie care afectează vecinii, trebuie permis accesul necesar intervenției.

Legea condominiilor prevede accesul pentru inspectarea și repararea elementelor comune prin proprietatea individuală, pe baza unui preaviz motivat, iar în urgențe termenul este redus.

Comodatarul trebuie să comunice un număr de telefon la care poate fi contactat rapid.

Răspunderea pentru deteriorări

Comodatarul poate răspunde pentru deteriorările provocate prin utilizare necorespunzătoare, neglijență sau nerespectarea contractului.

Uzura normală trebuie diferențiată de daune.

Proprietarul nu trebuie să solicite înlocuirea integrală a unui obiect vechi numai pentru o deteriorare minoră, fără evaluarea stării inițiale și a prejudiciului real.

Procesul-verbal, inventarul și fotografiile sunt esențiale pentru compararea stării inițiale cu situația de la restituire.

Asigurarea apartamentului

Proprietarul trebuie să verifice asigurările obligatorii și facultative aplicabile locuinței.

Comodatarul trebuie să informeze imediat despre incendiu, inundație, furt sau alt incident.

Existența unei polițe nu îl eliberează automat pe comodatar de răspundere dacă prejudiciul a fost produs prin culpa sa și nu este acoperit.

Bunurile personale ale comodatarului nu sunt neapărat incluse în asigurarea proprietarului.

Vânzarea apartamentului în timpul comodatului

Contractul trebuie să prevadă dacă proprietarul poate solicita încetarea în cazul vânzării.

Comodatarul poate fi obligat să permită vizionări anunțate în prealabil.

Proprietarul trebuie să informeze potențialul cumpărător despre existența folosinței acordate.

Faptul că apartamentul este scos la vânzare nu îi permite comodantului să înlăture bunurile beneficiarului sau să schimbe încuietorile fără respectarea procedurii aplicabile.

Restituirea înainte de termen

Codul civil permite solicitarea restituirii anticipate în anumite situații, inclusiv atunci când comodantul are o nevoie urgentă și neprevăzută de bun sau când comodatarul își încalcă obligațiile.

Contractul poate detalia cazurile de folosire contrară destinației, neplata utilităților, deteriorarea, subînchirierea și tulburarea repetată a vecinilor.

Este recomandată o notificare care arată motivul și termenul pentru eliberare, cu excepția situațiilor care necesită o intervenție imediată.

Încetarea prin acordul părților

Comodantul și comodatarul pot decide încetarea la o dată acceptată de amândoi.

Acordul trebuie să stabilească predarea cheilor, indexurile, utilitățile restante și bunurile rămase.

Dacă apartamentul este sediu social, societatea trebuie să își schimbe adresa și să îndeplinească formalitățile înainte de pierderea dreptului de folosință.

Încetarea la expirarea termenului

La data finală, comodatarul trebuie să elibereze și să restituie apartamentul dacă nu există o prelungire semnată.

Continuarea locuirii nu trebuie tratată automat ca o prelungire nelimitată.

Proprietarul trebuie să comunice din timp dacă nu dorește continuarea, iar comodatarul trebuie să pregătească mutarea și închiderea utilităților.

Caracterul executoriu al obligației de restituire

Codul civil prevede că un contract de comodat încheiat în formă autentică sau printr-un înscris sub semnătură privată cu dată certă poate constitui titlu executoriu pentru obligația de restituire, în condițiile prevăzute de art. 2.157.

Nu este suficientă introducerea în contract a propoziției „documentul este titlu executoriu”. Efectul rezultă din lege, forma actului, scadență și conținutul obligației.

Pentru un apartament acordat pe o perioadă lungă sau într-o situație cu risc de refuz al eliberării, părțile pot discuta cu un notar ori avocat despre forma potrivită.

Este necesar notarul

Contractul de comodat pentru un apartament poate fi încheiat, în situațiile obișnuite, sub semnătură privată.

Autentificarea nu este o condiție generală pentru orice comodat, dar poate oferi o protecție probatorie suplimentară și poate fi relevantă pentru executarea obligației de restituire.

Notarul este util mai ales când există coproprietari, mandat, persoane vulnerabile, o durată mare sau clauze complexe.

Procesul-verbal de restituire

La încetare trebuie verificată fiecare încăpere și inventarul.

Procesul-verbal trebuie să includă indexurile finale, cheile, bunurile și eventualele deteriorări.

Datoriile care nu au fost încă facturate pot fi menționate și regularizate ulterior pe baza documentelor.

Predarea cheilor nu trebuie considerată singura dovadă a stingerii tuturor obligațiilor.

Documentele și informațiile necesare

• datele de identificare ale proprietarului și comodatarului;
• actul din care rezultă dreptul comodantului asupra apartamentului;
• adresa completă, numărul cadastral și cartea funciară;
• camera sau suprafața acordată, dacă nu este transmis întregul apartament;
• destinația locuinței și persoanele autorizate să locuiască;
• data predării și durata contractului;
• inventarul mobilierului, electrocasnicelor, cheilor și accesoriilor;
• indexurile contoarelor și situația utilităților la predare;
• cheltuielile suportate de comodatar și termenul de plată;
• regulile privind reparațiile, amenajările și animalele de companie;
• condițiile verificării, notificării și restituirii anticipate;
• procesul-verbal de predare-primire și fotografiile anexate.

Greșeli frecvente la redactarea contractului

O greșeală frecventă este descrierea incompletă a apartamentului și omiterea numărului cadastral ori a anexelor.

Contractul nu trebuie semnat numai de unul dintre proprietari dacă apartamentul este deținut în comun și folosința întregului bun este afectată.

Nu trebuie introdusă o „contribuție” lunară care reprezintă în realitate chirie.

Durata și data restituirii nu trebuie lăsate neclare.

Persoanele care vor locui în apartament trebuie identificate sau delimitate.

Utilitățile și întreținerea nu trebuie lăsate exclusiv la înțelegerea verbală.

Proprietarul nu trebuie să ignore obligația de notificare a asociației și propria răspundere față de aceasta.

Comodatarul nu trebuie să înregistreze o firmă, să subînchirieze sau să schimbe destinația fără acord.

Starea apartamentului nu trebuie consemnată numai prin expresia „stare bună”, fără inventar și fotografii.

Restituirea nu trebuie realizată fără verificarea locuinței și semnarea unui proces-verbal.

De ce este important un contract bine redactat

Documentul demonstrează că folosința este gratuită, temporară și limitată la scopul acceptat.

Comodatarul cunoaște cheltuielile, persoanele permise și condițiile în care poate locui în apartament.

Proprietarul poate solicita respectarea destinației, protejarea bunului și restituirea la termen.

Inventarul și indexurile reduc disputele privind bunurile, facturile și deteriorările.

Un Contract comodat apartament trebuie adaptat relației reale dintre părți și utilizării efective a locuinței. Documentul nu înlocuiește formalitățile privind sediul social, schimbarea destinației, domiciliul sau contractele de utilități, dar oferă baza juridică necesară pentru folosirea gratuită a apartamentului.