Donatie cu uzufruct viager – model actualizat pentru anul 2026

Donatie cu uzufruct viager pentru transmiterea proprietății și păstrarea folosinței

Donatie cu uzufruct viager este actul prin care proprietarul transmite unei alte persoane nuda proprietate asupra unui bun, dar își păstrează dreptul de a-l folosi și de a beneficia de veniturile produse de acesta până la sfârșitul vieții. Formula este utilizată frecvent de părinții care doresc să doneze copiilor un apartament, o casă sau un teren fără a pierde dreptul de a locui în imobil ori de a încasa chiria.

Donatarul devine nud proprietar din momentul încheierii contractului, însă nu poate folosi bunul într-un mod care încalcă drepturile uzufructuarului. La decesul persoanei în favoarea căreia a fost rezervat uzufructul viager, dreptul de folosință se stinge, iar nudul proprietar dobândește proprietatea deplină.

În cazul unui imobil, contractul trebuie încheiat în formă autentică la notar. Dreptul de proprietate al donatarului și uzufructul viager al donatorului se înscriu în cartea funciară, astfel încât situația juridică să fie opozabilă terților.

Ce înseamnă donația cu rezervarea uzufructului viager

Uzufructul îi conferă titularului dreptul de a folosi bunul unei alte persoane și de a culege fructele acestuia, cu obligația de a-i conserva substanța. În cazul unui apartament, fructele pot fi reprezentate de chiria încasată, iar folosința poate consta în dreptul donatorului de a locui în imobil.

Prin contract, dreptul de proprietate este împărțit temporar între două persoane:

• uzufructuarul păstrează dreptul de folosință și dreptul asupra veniturilor produse de bun;
• nudul proprietar deține proprietatea, dar nu poate exercita folosința împotriva uzufructuarului;
• la încetarea uzufructului, cele două componente se reunesc în patrimoniul nudului proprietar;
• uzufructul viager durează, în principiu, până la decesul titularului;
• dreptul nu se transmite moștenitorilor uzufructuarului după deces;
• donația rămâne supusă regulilor privind forma autentică și liberalitățile.

Donatarul nu trebuie să aștepte decesul donatorului pentru a deveni proprietar. Acesta dobândește imediat nuda proprietate, însă proprietatea deplină va putea fi exercitată după stingerea și radierea uzufructului.

Diferența dintre uzufruct viager și dreptul de abitație

Uzufructul oferă drepturi mai extinse decât abitația. Uzufructuarul poate utiliza bunul și poate încasa veniturile acestuia, inclusiv chiria, în limitele legii și ale contractului. Titularul dreptului de abitație are, în principal, dreptul de a locui în imobil împreună cu membrii familiei prevăzuți de lege.

Dacă donatorul dorește numai să continue să locuiască în apartament, fără să îl închirieze și fără să încaseze venituri, poate fi analizată rezervarea unui drept de abitație viageră. Dacă dorește să păstreze atât locuirea, cât și posibilitatea de a închiria bunul, uzufructul viager poate fi mai potrivit.

Ce trebuie să conțină contractul de donatie cu uzufruct viager

Contractul trebuie să identifice exact părțile, bunul și drepturile rezervate. Pentru un imobil, informațiile trebuie să corespundă actului de proprietate, documentației cadastrale și cărții funciare.

• datele complete ale donatorului și donatarului;
• actul prin care donatorul a dobândit proprietatea;
• adresa, numărul cadastral și numărul cărții funciare;
• declarația privind transmiterea gratuită a nudei proprietăți;
• acceptarea expresă a donației de către donatar;
• rezervarea uzufructului viager în favoarea donatorului;
• dreptul uzufructuarului de a locui sau de a încasa veniturile;
• repartizarea cheltuielilor, reparațiilor și obligațiilor fiscale.

Dacă sunt doi donatori, de exemplu ambii părinți, contractul trebuie să arate dacă uzufructul este rezervat fiecăruia asupra cotei sale sau în favoarea ambilor asupra întregului imobil. Trebuie clarificat și dacă dreptul continuă integral în favoarea soțului supraviețuitor după decesul celuilalt.

Aspectele care trebuie stabilite înainte de semnare

Este obligatorie prezentarea la notar?

Donația trebuie încheiată, ca regulă, prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. Pentru transmiterea unui drept real asupra unui imobil, prezentarea la notar este obligatorie, iar un document semnat numai de părți nu poate produce transferul dorit.

Notarul verifică identitatea și capacitatea părților, dreptul donatorului asupra bunului, existența sarcinilor și situația din cartea funciară. Pentru autentificare sunt necesare, în principal, actele de identitate, actul de proprietate, documentele cadastrale și certificatul fiscal. Lista exactă depinde de situația imobilului.

Pe baza contractului autentic se înscrie nuda proprietate în favoarea donatarului și se evidențiază uzufructul asupra imobilului. ANCPI confirmă că drepturile reale, inclusiv proprietatea și uzufructul, pot fi înscrise în cartea funciară pe baza actului autentic notarial.

Ce drepturi păstrează donatorul

Donatorul care și-a rezervat uzufructul poate continua să utilizeze bunul fără să ceară permisiunea nudului proprietar, în limitele stabilite prin contract. Dacă obiectul donației este o locuință, uzufructuarul poate locui în aceasta și poate împiedica folosirea sa de către donatar cât timp dreptul este activ.

Dacă actul nu limitează această posibilitate, uzufructuarul poate beneficia și de veniturile produse de imobil. Astfel, el poate închiria locuința și poate încasa chiria, cu respectarea duratei uzufructului și a regulilor aplicabile contractelor încheiate de titularul acestui drept.

Nudul proprietar nu îl poate evacua pe uzufructuar numai pentru că dorește să folosească sau să vândă imobilul. Dreptul este înscris în cartea funciară și trebuie respectat până la stingerea sa.

Poate donatarul să vândă nuda proprietate?

Donatarul poate dispune de dreptul pe care îl deține, dacă prin contract și prin lege nu există o interdicție aplicabilă. El poate transmite nuda proprietate, însă dobânditorul va trebui să respecte uzufructul viager existent.

Vânzarea nudei proprietăți nu înseamnă stingerea dreptului donatorului. Cumpărătorul nu dobândește folosința deplină a bunului și nu îl poate obliga pe uzufructuar să plece. Acesta va deveni proprietar deplin numai după încetarea uzufructului.

Donatorul trebuie să înțeleagă că nu mai controlează singur viitoarele acte privind proprietatea. Dacă dorește să limiteze înstrăinarea pentru o perioadă, trebuie analizată împreună cu notarul posibilitatea și valabilitatea unei clauze de inalienabilitate, precum și condițiile legale în care aceasta poate fi instituită.

Cine plătește întreținerea și reparațiile

Uzufructuarul trebuie să folosească bunul cu grijă și să îi conserve substanța. În mod obișnuit, acesta suportă cheltuielile legate de folosința curentă și reparațiile de întreținere, în timp ce reparațiile importante revin nudului proprietar, cu excepția situațiilor în care au devenit necesare din cauza lipsei întreținerii corespunzătoare.

Contractul trebuie să detalieze cine plătește utilitățile, taxele de asociație, asigurarea, impozitul și lucrările importante. O formulare explicită este utilă mai ales atunci când donatorul are venituri reduse, iar donatarul s-a angajat să suporte anumite costuri.

Plata cheltuielilor nu trebuie confundată cu obligația de întreținere pe viață. Dacă donatarul trebuie să asigure hrană, îngrijire, medicamente și sprijin permanent, părțile trebuie să analizeze un contract de întreținere sau o donație cu sarcină formulată foarte precis.

Când încetează uzufructul viager

Uzufructul viager se stinge, în principal, la decesul titularului. De asemenea, poate înceta prin renunțare, prin reunirea calității de uzufructuar și proprietar în aceeași persoană, prin expirarea unui termen, prin neuz în condițiile legii sau prin pieirea totală a bunului.

După deces, uzufructul nu intră în moștenirea titularului. Nudul proprietar poate solicita radierea dreptului din cartea funciară pe baza certificatului de deces și a documentelor cerute de oficiul de cadastru. Drepturile de uz, uzufruct și abitație sunt evidențiate distinct în cartea funciară, iar radierea actualizează situația juridică a imobilului.

După radiere, donatarul poate folosi, închiria sau înstrăina imobilul în calitate de proprietar deplin, fără limitarea produsă anterior de uzufruct.

Poate fi revocată donația cu uzufruct viager?

Rezervarea uzufructului nu îi permite donatorului să anuleze donația oricând dorește. Donația este, ca regulă, irevocabilă, iar simpla deteriorare a relației dintre părți nu readuce nuda proprietate în patrimoniul donatorului.

Revocarea poate fi cerută în cazurile prevăzute de Codul civil, precum ingratitudinea donatarului sau neexecutarea fără justificare a sarcinilor incluse în donație. Condițiile sunt stricte și, dacă donatarul nu acceptă desființarea, poate fi necesară o acțiune în instanță.

Dacă donatorul dorește ca beneficiarul să îl îngrijească, obligațiile trebuie descrise concret. O promisiune generală precum „mă va ajuta când voi avea nevoie” poate fi dificil de executat și de dovedit.

Influența donației asupra moștenitorilor

Donația produce efecte și asupra viitoarei succesiuni. Descendenții, soțul supraviețuitor și ceilalți moștenitori rezervatari pot beneficia de protecția rezervei succesorale. După deces, liberalitățile care depășesc partea de care donatorul putea dispune liber pot fi supuse reducțiunii, în condițiile Codului civil.

Rezervarea uzufructului nu elimină analiza succesorală. Valoarea donației și raporturile dintre moștenitori trebuie discutate înainte de autentificare, mai ales când donatorul transmite principalul său bun unui singur copil.

Cele mai frecvente greșeli la încheierea contractului

Problemele apar atunci când părțile presupun că rezervarea uzufructului rezolvă automat toate aspectele privind locuirea, cheltuielile și îngrijirea donatorului.

• confundarea uzufructului cu simpla permisiune de a locui în imobil;
• omiterea dreptului de a încasa chiria sau alte venituri;
• neclarificarea situației atunci când există doi donatori;
• donarea unui bun comun fără participarea tuturor proprietarilor;
• neprecizarea persoanei care suportă reparațiile importante;
• presupunerea că donatorul poate revoca oricând actul;
• confundarea donației cu un contract de întreținere;
• ignorarea efectelor asupra moștenitorilor rezervatari.

De ce este util un model pregătit pentru completare

Un model structurat ajută părțile să stabilească bunul, cota donată, beneficiarul uzufructului și drepturile păstrate. Formularul permite pregătirea informațiilor înainte de întâlnirea cu notarul și reduce riscul omiterii unor condiții importante.

Modelul economisește timp, dar nu înlocuiește actul autentic. Notarul trebuie să verifice situația proprietății, să adapteze clauzele și să solicite înscrierea drepturilor în cartea funciară.

Donatorul trebuie să înțeleagă că transmite imediat nuda proprietate, iar donatarul trebuie să accepte că nu va putea folosi liber bunul cât timp uzufructul este activ.

Donația trebuie să protejeze folosința reală a donatorului

Donația cu uzufruct viager permite transmiterea imediată a nudei proprietăți, păstrând pentru donator dreptul de a locui în imobil, de a-l folosi și, dacă actul permite, de a încasa chiria. Contractul trebuie autentificat de notar și înscris în cartea funciară. Părțile trebuie să clarifice cheltuielile, reparațiile, posibilitatea închirierii și situația mai multor uzufructuari. La decesul titularului, uzufructul se stinge și poate fi radiat, iar donatarul devine proprietar deplin. Un model pregătit este util pentru organizarea informațiilor, dar clauzele finale trebuie adaptate patrimoniului și relațiilor familiale concrete.