Contract inchiriere teren – model actualizat pentru anul 2026

Contract închiriere teren – condiții, chirie și drepturi de folosință

Un contract de închiriere teren este documentul prin care proprietarul sau un alt deținător legal, denumit locator, oferă unei alte persoane, denumită locatar sau chiriaș, dreptul temporar de a folosi un teren în schimbul unei chirii.

Contractul poate fi utilizat pentru un teren intravilan sau extravilan, pentru amplasarea unor echipamente, desfășurarea unei activități comerciale, organizarea unui depozit, amenajarea unei parcări ori pentru un alt scop permis de lege și acceptat de proprietar.

Documentul trebuie să identifice precis terenul, destinația permisă, durata folosinței, valoarea chiriei, investițiile care pot fi realizate și condițiile în care terenul trebuie restituit.

Pentru ce terenuri poate fi folosit contractul

Contractul poate avea ca obiect întregul teren sau numai o suprafață delimitată dintr-un imobil mai mare. În cazul închirierii parțiale, zona folosită de chiriaș trebuie identificată printr-un plan anexat.

Documentul poate fi utilizat pentru închirierea:

• unui teren intravilan neconstruit;
• unui teren extravilan;
• unei curți sau părți dintr-o curte;
• unui teren destinat parcării vehiculelor;
• unui teren pentru depozitarea materialelor;
• unui teren pentru amplasarea unui container;
• unui teren pentru instalarea unui panou publicitar;
• unui teren pentru amplasarea unor echipamente tehnice;
• unui teren pentru organizarea unui șantier;
• unui teren aferent unei activități comerciale;
• unei suprafețe destinate unui eveniment temporar;
• unui teren pentru amplasarea unor stații de încărcare;
• unui teren destinat unei construcții provizorii, dacă sunt obținute aprobările necesare;
• unei suprafețe utilizate ca acces sau platformă.

Pentru exploatarea agricolă a unui teren trebuie verificat dacă documentul potrivit este un contract de arendare, deoarece arendarea bunurilor agricole are reguli specifice și nu trebuie confundată cu o închiriere obișnuită.

Cine poate da terenul în chirie

Locatorul poate fi proprietarul terenului, uzufructuarul sau o altă persoană care are dreptul legal și contractual de a transmite folosința bunului.

Înainte de semnare trebuie verificat dacă persoana care oferă terenul are dreptul să încheie contractul. Simpla folosire a terenului sau plata impozitului nu dovedește întotdeauna dreptul de a-l închiria.

Locatorul poate fi:

• o persoană fizică proprietară;
• mai mulți coproprietari;
• un soț care deține terenul ca bun propriu;
• ambii soți, dacă terenul este bun comun;
• o societate comercială;
• o asociație sau fundație;
• o unitate administrativ-teritorială, printr-o procedură specifică;
• un uzufructuar;
• un chiriaș care are drept de subînchiriere;
• un mandatar care deține o procură corespunzătoare.

Cine poate închiria terenul

Locatarul poate fi o persoană fizică, un profesionist, o societate, o asociație sau o altă entitate care dorește să folosească terenul pentru scopul menționat în contract.

Dacă terenul este închiriat de o companie, documentul trebuie să conțină denumirea completă, sediul, codul unic de înregistrare și datele reprezentantului autorizat.

Contractul trebuie să precizeze dacă terenul poate fi folosit numai de chiriaș sau și de angajații, clienții, furnizorii, subcontractanții și partenerii acestuia.

Ce informații trebuie să conțină contractul

Identificarea corectă a terenului

Terenul trebuie descris pe baza actelor de proprietate, a documentației cadastrale și a informațiilor din cartea funciară. Extrasul de carte funciară pentru informare indică situația cadastral-juridică a imobilului, inclusiv suprafața, proprietarul și sarcinile existente.

Contractul poate include:

• județul și localitatea;
• adresa administrativă;
• punctul sau tarlaua, dacă este cazul;
• numărul cadastral;
• numărul cărții funciare;
• suprafața totală;
• suprafața închiriată;
• categoria de folosință;
• caracterul intravilan sau extravilan;
• vecinătățile;
• căile de acces;
• construcțiile existente;
• eventualele servituți.

Descrierea generică „terenul situat lângă depozit” nu este suficientă pentru o colaborare importantă. Trebuie utilizate date care permit localizarea fără echivoc a suprafeței închiriate.

Închirierea unei părți din teren

Dacă se închiriază numai o parte dintr-un teren mai mare, contractul trebuie să indice suprafața exactă și poziția acesteia.

Este recomandată anexarea unui plan pe care să fie marcate:

• limitele suprafeței închiriate;
• punctele de acces;
• zonele comune;
• traseele pentru utilități;
• spațiile în care pot fi amplasate echipamente;
• zonele în care accesul chiriașului este interzis;
• locurile de parcare;
• suprafețele care trebuie păstrate libere.

Planul trebuie semnat de ambele părți și menționat ca anexă la contract.

Verificarea dreptului de proprietate

Chiriașul trebuie să verifice dacă locatorul este persoana înscrisă ca proprietar sau dacă deține un alt drept care îi permite închirierea.

Este recomandată verificarea:

• actului de proprietate;
• extrasului de carte funciară;
• identității proprietarului;
• eventualilor coproprietari;
• regimului matrimonial;
• uzufructului sau altor drepturi reale;
• ipoteciilor și interdicțiilor;
• litigiilor notate;
• contractelor de închiriere existente;
• dreptului mandatarului de a semna.

Aplicațiile ANCPI permit identificarea unor imobile după adresă sau prin selectarea unității administrativ-teritoriale și a numărului de carte funciară, însă informațiile folosite pentru contract trebuie confruntate cu documentele oficiale ale terenului.

Teren aflat în coproprietate

Dacă terenul aparține mai multor persoane, contractul trebuie încheiat cu respectarea drepturilor tuturor coproprietarilor.

În document trebuie clarificat:

• cotele fiecărui coproprietar;
• persoanele care semnează;
• persoana care încasează chiria;
• contul în care se efectuează plata;
• modul în care sunt transmise notificările;
• cine răspunde pentru predarea terenului;
• cine poate aproba lucrările.

Chiriașul nu trebuie să presupună că un singur coproprietar poate oferi folosința exclusivă a întregului teren fără acordul necesar al celorlalți.

Destinația terenului

Contractul trebuie să arate exact în ce scop poate fi folosit terenul. Destinația influențează autorizațiile, investițiile, nivelul chiriei și răspunderea locatarului.

Terenul poate fi închiriat pentru:

• parcare;
• depozitare;
• organizarea unui șantier;
• amplasarea unui container;
• amplasarea unui panou publicitar;
• organizarea unui eveniment;
• instalarea unor echipamente;
• desfășurarea unei activități comerciale;
• amenajarea unei terase;
• amplasarea unei construcții provizorii;
• accesul către un alt imobil;
• realizarea unei platforme tehnice.

O formulare precum „pentru orice activitate” poate expune proprietarul unor riscuri privind autorizațiile, vecinii și protecția mediului.

Schimbarea destinației

Locatarul nu trebuie să schimbe destinația terenului fără acordul scris al proprietarului și fără obținerea autorizațiilor necesare.

Contractul poate interzice:

• desfășurarea altor activități decât cele aprobate;
• depozitarea substanțelor periculoase;
• depozitarea deșeurilor;
• organizarea unor activități zgomotoase;
• amplasarea unor construcții neautorizate;
• folosirea terenului ca domiciliu sau locuință;
• desfășurarea unor activități ilegale;
• schimbarea categoriei de folosință fără aprobări.

Certificatul de urbanism și regimul terenului

Înainte de închiriere, chiriașul trebuie să verifice dacă activitatea planificată este permisă potrivit reglementărilor urbanistice și situației juridice a terenului.

Pot fi relevante:

• încadrarea intravilană sau extravilană;
• categoria de folosință;
• planul urbanistic general;
• regimul de construire;
• zonele de protecție;
• rețelele de utilități;
• restricțiile de acces;
• servituțile;
• riscul de inundație;
• situația arheologică;
• restricțiile de mediu.

Semnarea contractului nu garantează automat că chiriașul va obține toate autorizațiile necesare activității sale.

Autorizațiile necesare

Contractul trebuie să stabilească partea care obține și suportă costurile autorizațiilor.

În funcție de utilizare, pot fi necesare:

• certificat de urbanism;
• autorizație de construire;
• autorizație de amplasare;
• aviz de mediu;
• avize de la furnizorii de utilități;
• autorizație de funcționare;
• aviz pentru publicitate;
• aviz pentru accesul la drumul public;
• autorizație pentru organizarea unui eveniment;
• alte aprobări sectoriale.

Locatorul poate acorda chiriașului dreptul de a solicita documentele în numele său, dar această posibilitate trebuie descrisă clar și poate necesita o procură separată.

Durata contractului

Contractul poate fi încheiat pe durată determinată sau nedeterminată. Codul civil limitează durata maximă a locațiunii la 49 de ani; dacă părțile prevăd un termen mai lung, acesta se reduce de drept la limita legală.

Documentul trebuie să precizeze:

• data intrării în vigoare;
• data predării terenului;
• data expirării;
• posibilitatea prelungirii;
• procedura de negociere a prelungirii;
• termenul pentru notificarea neprelungirii;
• efectele continuării folosinței după expirare.

Perioada necesară obținerii autorizațiilor

Părțile pot stabili o perioadă inițială în care chiriașul verifică terenul și încearcă să obțină autorizațiile necesare.

Contractul trebuie să arate dacă în această perioadă:

• se plătește chiria integrală;
• se plătește o chirie redusă;
• se achită numai o taxă de rezervare;
• chiriașul poate înceta contractul dacă nu obține autorizația;
• proprietarul trebuie să furnizeze anumite documente;
• garanția se restituie;
• lucrările pregătitoare sunt permise.

Predarea terenului

Predarea trebuie consemnată printr-un proces-verbal semnat de ambele părți. Documentul confirmă data de la care chiriașul preia folosința și starea terenului.

Procesul-verbal poate include:

• suprafața predată;
• limitele și bornele existente;
• starea solului;
• vegetația;
• împrejmuirea;
• porțile și sistemele de acces;
• construcțiile existente;
• branșamentele;
• contoarele și indexurile;
• bunurile aflate pe teren;
• fotografii datate;
• deficiențele constatate.

Accesul la teren

Contractul trebuie să precizeze calea prin care chiriașul poate ajunge la suprafața închiriată.

Pot fi reglementate:

• drumul de acces;
• programul de acces;
• tipurile de vehicule permise;
• greutatea maximă;
• accesul angajaților și furnizorilor;
• utilizarea porților și barierelor;
• obligația păstrării căii libere;
• întreținerea drumului;
• deszăpezirea;
• iluminatul;
• paza.

Dacă accesul traversează proprietatea unei alte persoane, trebuie verificat dreptul juridic de trecere și limitele acestuia.

Chiria terenului

Chiria poate fi stabilită lunar, trimestrial, anual sau pentru întreaga durată. Aceasta poate fi calculată ca sumă fixă sau în funcție de suprafață.

Contractul trebuie să indice:

• valoarea chiriei;
• prețul pe metru pătrat, dacă este aplicabil;
• moneda;
• dacă suma include TVA;
• data scadenței;
• contul bancar;
• documentul emis pentru plată;
• costurile incluse;
• cheltuielile facturate separat.

Chiria exprimată în valută

Părțile pot exprima chiria în euro sau într-o altă valută și pot stabili plata în lei, dacă respectă regulile aplicabile.

Contractul trebuie să indice:

• cursul de schimb utilizat;
• sursa cursului;
• ziua de referință;
• data plății;
• tratamentul zilelor nelucrătoare;
• persoana care suportă comisioanele bancare.

În cazul veniturilor unei persoane fizice, regulile fiscale pot utiliza cursuri diferite în funcție de calitatea chiriașului și de modalitatea de declarare, astfel că formularea contractuală trebuie corelată cu tratamentul fiscal aplicabil.

Actualizarea chiriei

Pentru contractele pe termen lung, chiria poate fi actualizată periodic pe baza unei formule obiective.

Actualizarea poate avea loc în funcție de:

• rata inflației;
• un indice public;
• cursul valutar;
• creșterea taxelor;
• extinderea suprafeței;
• investițiile proprietarului;
• schimbarea destinației;
• valoarea de piață.

Documentul trebuie să precizeze frecvența, data de referință, indicele folosit și necesitatea sau inexistența unui act adițional.

Garanția de bună execuție a obligațiilor

Proprietarul poate solicita o garanție echivalentă cu una sau mai multe chirii.

Garanția poate acoperi:

• chiria neachitată;
• utilitățile restante;
• penalitățile;
• deteriorarea terenului;
• costul evacuării bunurilor;
• refacerea împrejmuirii;
• îndepărtarea deșeurilor;
• readucerea terenului la starea convenită.

Contractul trebuie să precizeze termenul de restituire și documentele prin care proprietarul justifică eventualele rețineri.

Întârzierea la plata chiriei

Contractul poate prevedea penalități pentru chiria neachitată la termen.

Clauza trebuie să indice:

• procentul penalității;
• baza de calcul;
• data de la care se aplică;
• necesitatea unei notificări;
• plafonul total, dacă există;
• dreptul de compensare cu garanția;
• dreptul de suspendare a unor servicii;
• condițiile rezilierii.

Penalitatea nu înlocuiește plata chiriei restante.

Caracterul executoriu pentru plata chiriei

Contractele de locațiune încheiate în formă autentică, precum și cele sub semnătură privată înregistrate la organul fiscal, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

Pentru ca obligația să poată fi determinată ușor, documentul trebuie să precizeze clar chiria, scadența, moneda și formula de actualizare.

Cheltuielile și taxele aferente terenului

Contractul trebuie să delimiteze impozitul pe proprietate de costurile generate de activitatea chiriașului.

Pot fi reglementate:

• impozitul local pe teren;
• taxele pentru activitatea desfășurată;
• taxele pentru publicitate;
• taxele de autorizare;
• costurile utilităților;
• salubritatea;
• paza;
• întreținerea drumului;
• costurile cadastrale;
• taxele generate de construcțiile chiriașului.

În mod obișnuit, simpla transferare contractuală a unei cheltuieli nu schimbă automat persoana care datorează legal taxa autorității competente.

Utilitățile terenului

Contractul trebuie să precizeze dacă terenul dispune de energie electrică, apă, canalizare, gaze, telecomunicații sau alte rețele.

Trebuie clarificat:

• cine solicită racordarea;
• cine suportă costurile;
• cine semnează contractele cu furnizorii;
• unde sunt amplasate contoarele;
• cum se repartizează consumul;
• cui aparțin instalațiile realizate;
• ce se întâmplă cu racordurile la încetare;
• cine suportă reparațiile.

Împrejmuirea terenului

Chiriașul poate avea nevoie să instaleze garduri, porți, bariere sau sisteme de acces.

Contractul trebuie să stabilească:

• dacă împrejmuirea este permisă;
• tipul și înălțimea gardului;
• autorizațiile necesare;
• limitele cadastrale;
• accesul proprietarului;
• costul lucrărilor;
• proprietatea asupra împrejmuirii;
• obligația de demontare.

Lucrările și amenajările chiriașului

Chiriașul nu trebuie să realizeze lucrări importante fără acordul scris al proprietarului.

Pot fi supuse aprobării:

• nivelarea terenului;
• betonarea sau asfaltarea;
• realizarea unei platforme;
• excavațiile;
• forarea unui puț;
• amplasarea containerelor;
• montarea panourilor;
• realizarea racordurilor;
• construirea unui gard;
• plantarea sau tăierea arborilor;
• amplasarea unor instalații subterane;
• construcțiile provizorii.

Aprobarea investițiilor

Acordul proprietarului trebuie să descrie lucrarea, bugetul estimat, amplasamentul și regimul acesteia la finalul contractului.

Contractul poate prevedea că investiția:

• rămâne pe teren fără despăgubire;
• este preluată de proprietar contra unei sume;
• este amortizată prin reducerea chiriei;
• trebuie demontată;
• poate fi ridicată de chiriaș;
• devine proprietatea locatorului la încetare;
• este evaluată de un expert independent.

În cazul unui locator persoană fizică, valoarea investițiilor efectuate de cealaltă parte poate avea consecințe fiscale și trebuie comunicată proprietarului în condițiile aplicabile. Materialul fiscal ANAF pentru 2026 menționează că valoarea anumitor investiții efectuate de chiriaș poate intra în venitul brut, iar partea care a realizat investiția trebuie să îi comunice proprietarului valoarea în termen de 30 de zile de la finalizare.

Construcțiile realizate pe terenul închiriat

Dacă chiriașul intenționează să construiască, simplul contract de închiriere poate să nu fie suficient pentru toate formalitățile și pentru stabilirea drepturilor asupra construcției.

Părțile trebuie să analizeze:

• durata necesară recuperării investiției;
• dreptul de construire;
• autorizația;
• dreptul asupra construcției;
• înscrierea în cartea funciară;
• regimul la încetarea contractului;
• demolarea;
• despăgubirea;
• eventuala constituire a unui drept de superficie.

Pentru o construcție permanentă și o investiție importantă poate fi necesară analizarea unui drept de superficie, nu doar a unei chirii obișnuite.

Panouri publicitare și echipamente

Dacă terenul este folosit pentru publicitate, telecomunicații, energie sau alte echipamente, contractul trebuie să descrie instalațiile și zona ocupată.

Pot fi reglementate:

• dimensiunea echipamentului;
• poziția exactă;
• alimentarea cu energie;
• accesul tehnicienilor;
• programul intervențiilor;
• autorizațiile;
• responsabilitatea pentru conținut;
• întreținerea;
• demontarea;
• refacerea terenului.

Protecția mediului

Chiriașul trebuie să folosească terenul fără să producă poluare și fără să depoziteze materiale nepermise.

Contractul poate impune obligația:

• de a preveni scurgerile de combustibil;
• de a depozita substanțele în recipiente adecvate;
• de a colecta deșeurile;
• de a păstra documentele de trasabilitate;
• de a preveni contaminarea solului;
• de a informa imediat proprietarul despre incidente;
• de a suporta costurile de remediere;
• de a permite efectuarea analizelor de sol.

Starea inițială a solului

Pentru activități cu risc de contaminare este recomandată efectuarea unei evaluări înainte de predare.

Procesul-verbal poate include:

• fotografii;
• analize de sol;
• existența deșeurilor;
• urmele unor activități anterioare;
• zonele betonate;
• vegetația;
• nivelul terenului;
• eventualele băltiri;
• starea sistemului de drenaj.

O documentare inițială permite diferențierea problemelor vechi de prejudiciile produse în timpul închirierii.

Întreținerea terenului

Contractul trebuie să stabilească persoana responsabilă de curățenie, vegetație și întreținerea curentă.

Chiriașul poate avea obligația:

• să îndepărteze deșeurile;
• să cosească vegetația;
• să combată plantele invazive;
• să mențină șanțurile curate;
• să întrețină gardurile;
• să păstreze căile de acces practicabile;
• să prevină incendiile;
• să respecte regulile sanitare;
• să nu afecteze terenurile vecine.

Reparațiile și lucrările proprietarului

Locatorul poate avea obligația să remedieze problemele care împiedică folosința convenită și care nu au fost cauzate de chiriaș.

Părțile trebuie să stabilească responsabilitatea pentru:

• drumul principal de acces;
• împrejmuirea existentă;
• problemele de drenaj;
• rețelele comune;
• porțile și barierele;
• instalațiile care aparțin proprietarului;
• lucrările impuse de autorități.

Dreptul proprietarului de verificare

Proprietarul poate primi dreptul de a verifica terenul, cu respectarea activității chiriașului.

Contractul trebuie să indice:

• termenul de notificare;
• intervalul orar;
• persoanele care pot participa;
• situațiile urgente;
• regulile de securitate;
• accesul autorităților;
• verificarea contoarelor;
• fotografierea eventualelor deteriorări.

Accesul proprietarului nu trebuie exercitat într-un mod care împiedică nejustificat activitatea permisă a chiriașului.

Obligațiile locatorului

Locatorul se poate obliga:

• să predea terenul la termen;
• să asigure folosința liniștită;
• să nu închirieze aceleași suprafețe altei persoane;
• să pună la dispoziție actele necesare;
• să informeze despre sarcini și litigii;
• să respecte dreptul de acces al chiriașului;
• să efectueze lucrările care îi revin;
• să nu modifice unilateral limitele terenului;
• să permită realizarea investițiilor aprobate.

Obligațiile locatarului

Chiriașul se poate obliga:

• să plătească chiria;
• să folosească terenul numai pentru destinația convenită;
• să obțină autorizațiile;
• să păstreze terenul curat;
• să nu producă poluare;
• să respecte drepturile vecinilor;
• să nu realizeze lucrări fără acord;
• să permită verificările justificate;
• să informeze despre incidente;
• să restituie terenul la încetare;
• să îndepărteze bunurile și deșeurile proprii.

Subînchirierea terenului

Contractul trebuie să precizeze dacă locatarul poate transmite unei alte persoane folosința totală sau parțială a terenului.

Proprietarul poate:

• să interzică subînchirierea;
• să o permită numai cu acord scris;
• să aprobe anumite persoane;
• să limiteze suprafața subînchiriată;
• să solicite informații despre activitatea terțului;
• să mențină răspunderea chiriașului principal;
• să interzică perceperea unei chirii mai mari fără acord.

Subînchirierea nu trebuie să permită desfășurarea unei activități interzise prin contractul principal.

Cesiunea contractului

Locatarul poate dori să transfere contractul unei alte societăți, de exemplu în cazul unei reorganizări.

Contractul trebuie să arate:

• dacă cesiunea este permisă;
• dacă este necesar acordul proprietarului;
• documentele noului chiriaș;
• condițiile financiare;
• garanțiile noi;
• răspunderea vechiului chiriaș;
• data transferului;
• tratamentul investițiilor.

Vânzarea terenului în timpul închirierii

Contractul trebuie să reglementeze situația în care proprietarul vinde terenul înainte de expirarea chiriei.

Părțile pot stabili:

• obligația de informare a chiriașului;
• dreptul proprietarului de a prezenta terenul cumpărătorilor;
• preluarea contractului de către dobânditor;
• restituirea garanției;
• eventualul drept de preferință;
• dreptul chiriașului de a înceta contractul;
• despăgubirea pentru investiții.

Pentru un contract important și de lungă durată trebuie analizate formalitățile de publicitate care pot face dreptul de folosință opozabil persoanelor care dobândesc ulterior terenul.

Notarea contractului în cartea funciară

Părțile pot analiza notarea locațiunii în cartea funciară, în special dacă durata este lungă și chiriașul efectuează investiții semnificative.

Contractul trebuie să stabilească:

• cine solicită notarea;
• cine suportă tariful;
• documentele necesare;
• cooperarea proprietarului;
• radierea după încetare;
• termenul pentru îndeplinirea formalităților.

Asigurarea

În funcție de activitate, chiriașul poate fi obligat să încheie o poliță de răspundere civilă sau de asigurare a echipamentelor.

Asigurarea poate acoperi:

• daunele produse proprietarului;
• incendiile;
• poluarea accidentală;
• accidentele suferite de terți;
• echipamentele amplasate;
• construcțiile provizorii;
• furtul;
• fenomenele naturale.

Răspunderea pentru accidente

Contractul trebuie să delimiteze responsabilitatea pentru accidentele produse pe teren.

Chiriașul poate răspunde pentru:

• activitatea angajaților;
• utilajele folosite;
• bunurile depozitate;
• accesul clienților;
• semnalizarea zonelor periculoase;
• respectarea normelor de securitate;
• incidentele produse de subcontractanți.

Proprietarul poate răspunde pentru probleme structurale sau juridice pe care le cunoștea și nu le-a comunicat, în funcție de situația concretă.

Relațiile cu vecinii

Chiriașul trebuie să evite activitățile care depășesc limitele normale și afectează proprietățile învecinate.

Contractul poate reglementa:

• zgomotul;
• praful;
• mirosurile;
• iluminatul puternic;
• traficul greu;
• blocarea accesului;
• scurgerea apelor;
• depozitarea la limita proprietății;
• programul activităților.

Forța majoră

Un eveniment extern poate împiedica folosirea terenului, de exemplu o inundație gravă, o restricție impusă de autorități sau un alt eveniment care îndeplinește condițiile legale.

Contractul trebuie să stabilească:

• termenul notificării;
• dovezile necesare;
• suspendarea obligațiilor;
• tratamentul chiriei;
• măsurile de limitare a prejudiciului;
• dreptul de încetare dacă situația continuă;
• restituirea terenului.

Scăderea vânzărilor, lipsa banilor sau neobținerea unei autorizații din culpa chiriașului nu reprezintă automat forță majoră.

Denunțarea contractului pe durată nedeterminată

Dacă închirierea este încheiată fără o dată finală, contractul trebuie să prevadă termenul de preaviz.

Notificarea trebuie să indice:

• partea care denunță;
• contractul vizat;
• data încetării;
• termenul de eliberare;
• obligațiile restante;
• data inspecției finale;
• predarea suprafeței.

Încetarea la expirarea termenului

Pentru un contract pe durată determinată, părțile trebuie să stabilească dacă încetarea se produce automat sau dacă este necesară o notificare.

Documentul poate preciza:

• termenul pentru solicitarea prelungirii;
• condițiile renegocierii chiriei;
• obligația de eliberare;
• inventarierea investițiilor;
• radierea contractului din evidențele relevante;
• restituirea garanției.

Continuarea folosinței după expirare

Contractul trebuie să arate ce se întâmplă dacă chiriașul continuă să folosească terenul după termen.

Părțile pot prevedea:

• prelungirea numai prin act adițional;
• interzicerea reînnoirii automate;
• o chirie majorată pentru ocuparea fără drept;
• obligația de eliberare imediată;
• despăgubiri pentru întârziere;
• menținerea obligațiilor privind paza și mediul.

Rezilierea pentru neplata chiriei

Proprietarul poate solicita încetarea dacă locatarul nu plătește chiria și nu remediază încălcarea în termenul stabilit.

Contractul trebuie să precizeze:

• numărul de zile de întârziere;
• notificarea necesară;
• termenul de remediere;
• penalitățile;
• compensarea cu garanția;
• scadența tuturor sumelor;
• obligația de eliberare;
• despăgubirile.

Alte motive de reziliere

Pot constitui motive de reziliere:

• schimbarea destinației;
• subînchirierea neautorizată;
• realizarea unor construcții fără acord;
• poluarea terenului;
• depozitarea unor materiale interzise;
• neobținerea autorizațiilor;
• afectarea terenurilor vecine;
• refuzul verificărilor;
• abandonarea deșeurilor;
• încălcarea repetată a regulilor de acces;
• folosirea unei suprafețe mai mari decât cea închiriată;
• pierderea dreptului locatorului de a oferi folosința.

Încetarea dacă nu se obțin autorizațiile

Părțile pot conveni că documentul încetează dacă chiriașul nu obține o autorizație esențială până la o anumită dată.

Clauza trebuie să precizeze:

• autorizația vizată;
• termenul pentru obținere;
• obligația chiriașului de diligență;
• documentele care dovedesc refuzul;
• chiria datorată până la încetare;
• restituirea garanției;
• îndepărtarea amenajărilor;
• costurile suportate de fiecare parte.

Restituirea terenului

La încetare, chiriașul trebuie să predea terenul liber de bunurile sale și în starea stabilită prin contract.

Acesta poate avea obligația:

• să îndepărteze echipamentele;
• să demonteze construcțiile provizorii;
• să evacueze materialele;
• să elimine deșeurile;
• să refacă solul;
• să repare gardurile;
• să închidă racordurile;
• să predea cheile și cardurile;
• să achite toate obligațiile;
• să permită inspecția finală.

Procesul-verbal de restituire

Bunurile abandonate pe teren

Contractul trebuie să prevadă procedura aplicabilă bunurilor pe care chiriașul nu le ridică.

Pot fi stabilite:

• notificarea chiriașului;
• termenul pentru ridicare;
• costurile de depozitare;
• mutarea bunurilor;
• răspunderea pentru deteriorare;
• procedura legală de valorificare sau eliminare;
• tratamentul deșeurilor și substanțelor periculoase.

Proprietarul nu trebuie să distrugă sau să își însușească automat bunurile fără respectarea procedurii aplicabile.

Despăgubiri pentru ocuparea după încetare

Dacă chiriașul nu eliberează terenul la termen, contractul poate stabili o despăgubire pentru fiecare zi sau lună de întârziere.

Clauza trebuie să arate dacă despăgubirea:

• înlocuiește chiria;
• se adaugă chiriei restante;
• acoperă pierderea unui nou contract;
• este calculată pe zi;
• este plafonată;
• nu exclude repararea unui prejudiciu suplimentar dovedit.

Înregistrarea contractului la ANAF

Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal au, cu excepțiile fiscale aplicabile, obligația înregistrării contractului și a modificărilor sale în termen de cel mult 30 de zile. Înregistrarea se efectuează prin formularul C168, însoțit de copia contractului.

În cazul unui bun deținut în comun, contractul poate desemna persoana care îndeplinește obligația de înregistrare fiscală. Persoanele juridice pot opta pentru înregistrarea contractului prin SPV, inclusiv pentru dobândirea efectelor asociate înregistrării.

Modificarea sau încetarea contractului poate fi declarată prin formularul corespunzător, însoțit de documentele justificative.

Impozitarea chiriei unei persoane fizice

Tratamentul fiscal depinde de identitatea locatorului, identitatea chiriașului și modul în care este stabilită chiria. Materialele ANAF pentru anul 2026 arată că veniturile din închirierea terenurilor fac parte din veniturile din cedarea folosinței bunurilor.

Dacă proprietarul este persoană fizică, documentul trebuie să precizeze clar:

• chiria brută;
• moneda;
• plățile în natură;
• cheltuielile suportate de chiriaș în locul proprietarului;
• valoarea investițiilor;
• identitatea persoanei care îndeplinește obligațiile declarative;
• eventuala reținere la sursă.

Pentru veniturile plătite unei persoane fizice de către o persoană juridică pot exista obligații de calcul, reținere și declarare în sarcina plătitorului, potrivit regulilor fiscale aplicabile la data plății.

Contract de închiriere sau contract de arendare

Dacă terenul agricol este predat pentru exploatare și obținerea unor produse agricole, părțile trebuie să verifice utilizarea unui contract de arendare.

Legea nr. 17/2014 privește în principal vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan și nu trebuie aplicată automat unei simple închirieri.

Contract pentru teren destinat parcării

În cazul unei parcări trebuie precizate numărul estimat de vehicule, accesul, paza și răspunderea pentru bunurile lăsate în interiorul mașinilor.

Contractul poate reglementa:

• tipurile de vehicule;
• tonajul maxim;
• programul;
• marcarea locurilor;
• iluminatul;
• sistemele de supraveghere;
• deszăpezirea;
• reparațiile platformei;
• interdicția depozitării vehiculelor abandonate;
• răspunderea pentru scurgeri de combustibil.

Contract pentru depozitarea materialelor

Pentru depozitare trebuie descrise materialele admise și condițiile de protejare a solului.

Pot fi interzise:

• substanțele inflamabile;
• produsele toxice;
• deșeurile;
• materialele contaminate;
• bunurile furate sau fără documente;
• produsele care produc mirosuri ori zgomot;
• depozitarea peste limitele suprafeței;
• stivuirea care creează risc pentru vecini.

Contract pentru amplasarea unui container

Documentul trebuie să precizeze numărul containerelor, dimensiunile, destinația și racordurile.

Trebuie stabilite:

• poziția exactă;
• platforma de susținere;
• transportul și montajul;
• autorizațiile;
• alimentarea cu energie;
• folosirea ca depozit, birou sau alt scop;
• îndepărtarea la încetare;
• refacerea terenului.

Contract pentru panou publicitar

În cazul publicității trebuie delimitate obligațiile proprietarului terenului de responsabilitatea persoanei care exploatează panoul.

Contractul poate prevedea:

• dimensiunea panoului;
• structura de susținere;
• iluminarea;
• autorizația;
• accesul pentru schimbarea materialelor;
• responsabilitatea pentru conținut;
• întreținerea;
• rezistența la vânt;
• demontarea.

Contract pentru stații și echipamente tehnice

Pentru echipamente de telecomunicații, energie sau încărcare electrică trebuie reglementate accesul tehnic și cablurile.

Pot fi stabilite:

• suprafața ocupată;
• puterea instalată;
• traseele de cabluri;
• contorizarea;
• accesul permanent în caz de urgență;
• întreținerea;
• răspunderea pentru defecțiuni;
• respectarea distanțelor de siguranță;
• demontarea instalațiilor.

Închirierea de către o persoană juridică

Dacă proprietarul terenului este o societate, chiria trebuie facturată și înregistrată potrivit tratamentului contabil și fiscal aplicabil.

Înainte de semnare trebuie verificate:

• dreptul administratorului de a semna;
• necesitatea aprobării asociaților;
• regimul TVA;
• valoarea de piață, dacă părțile sunt afiliate;
• durata și investițiile;
• efectul contractului asupra unei finanțări bancare;
• eventualele ipoteci și interdicții;
• înregistrarea contractului în evidențele companiei.

Teren închiriat între firme afiliate

În cazul unor societăți afiliate, nivelul chiriei și celelalte condiții trebuie să poată fi justificate economic.

Pot fi analizate:

• suprafața;
• localizarea;
• destinația;
• utilitățile;
• durata;
• investițiile suportate de chiriaș;
• prețurile practicate pentru terenuri comparabile;
• restricțiile existente;
• costurile proprietarului.

Semnarea contractului

Contractul de închiriere a terenului poate fi încheiat, în mod obișnuit, sub semnătură privată. Părțile pot alege forma autentică pentru o siguranță suplimentară sau atunci când documentul este legat de alte operațiuni care impun această formă.

Contractul poate fi semnat:

• olograf;
• prin semnătură electronică;
• prin reprezentanți legali;
• prin mandatari cu procură;
• în mai multe exemplare originale.

Documentele recomandate ca anexe

Contractul poate fi însoțit de:

• extrasul de carte funciară;
• actul de proprietate;
• planul cadastral;
• schița suprafeței închiriate;
• procesul-verbal de predare;
• fotografiile inițiale;
• lista construcțiilor și echipamentelor;
• aprobarea investițiilor;
• graficul lucrărilor;
• regulamentul de acces;
• documentele privind utilitățile;
• hotărârile societare;
• procura semnatarului.

Greșeli frecvente la închirierea terenului

Printre cele mai frecvente probleme se află:

• lipsa numărului cadastral;
• indicarea greșită a suprafeței;
• închirierea unei părți fără plan anexat;
• semnarea de către un singur coproprietar;
• neclarificarea căii de acces;
• folosirea unei destinații prea generale;
• ignorarea regulilor urbanistice;
• lipsa autorizațiilor;
• neprecizarea regimului investițiilor;
• confundarea închirierii cu arendarea;
• lipsa clauzelor privind poluarea;
• neclarificarea subînchirierii;
• lipsa procesului-verbal de predare;
• neprecizarea stării terenului la restituire;
• omiterea obligațiilor fiscale;
• lipsa regulilor aplicabile după vânzarea terenului.

Ce trebuie verificat înainte de semnare

Înainte de încheierea contractului, părțile trebuie să verifice:

• identitatea și dreptul de reprezentare;
• actul de proprietate;
• extrasul de carte funciară;
• numărul cadastral;
• suprafața totală și cea închiriată;
• limitele terenului;
• calea de acces;
• sarcinile și litigiile;
• destinația permisă;
• reglementările urbanistice;
• autorizațiile necesare;
• durata;
• chiria și TVA-ul;
• garanția;
• utilitățile;
• lucrările și investițiile;
• protecția mediului;
• subînchirierea;
• condițiile de încetare;
• obligațiile fiscale și de înregistrare.

Întrebări frecvente despre contractul de închiriere teren

Este obligatoriu ca terenul să aibă număr cadastral?

Pentru identificarea sigură este recomandată utilizarea numărului cadastral și a cărții funciare. Dacă terenul nu este cadastrat, părțile trebuie să analizeze cu atenție actele și delimitarea suprafeței înainte de semnare.

Poate fi închiriată numai o parte din teren?

Da. Suprafața trebuie descrisă exact și marcată pe un plan anexat contractului.

Este necesară autentificarea la notar?

În mod obișnuit, contractul poate fi semnat sub semnătură privată. Forma autentică poate oferi avantaje probatorii și caracter executoriu pentru plata chiriei.

Cât poate dura contractul?

Locațiunea nu poate fi încheiată pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Un termen contractual mai lung se reduce la această limită.

Contractul trebuie înregistrat la ANAF?

Persoanele fizice care obțin venituri din închirierea bunurilor din patrimoniul personal au obligația înregistrării contractului și a modificărilor în termen de cel mult 30 de zile, cu excepțiile fiscale aplicabile.

Poate chiriașul construi pe teren?

Numai dacă proprietarul își exprimă acordul și dacă sunt obținute toate autorizațiile. Pentru construcții permanente poate fi necesară analizarea unui drept de superficie.

Cine plătește impozitul pe teren?

Obligația legală față de autoritatea locală trebuie verificată în funcție de proprietar și situația bunului. Contractul poate stabili modul în care părțile suportă economic anumite costuri.

Poate chiriașul subînchiria?

Numai dacă acest drept nu este interzis și sunt respectate condițiile contractuale. Pentru siguranță, acordul proprietarului trebuie solicitat în scris.

Ce se întâmplă cu amenajările la încetare?

Contractul trebuie să stabilească dacă acestea rămân proprietarului, sunt despăgubite sau trebuie demontate de chiriaș.

Proprietarul poate vinde terenul închiriat?

Da, însă efectele vânzării asupra chiriașului depind de contract, de formalitățile de publicitate și de regulile aplicabile opozabilității locațiunii.

Se poate înceta contractul dacă nu este obținută autorizația?

Da, dacă documentul conține o condiție sau un drept de încetare formulat clar pentru această situație.

Contractul de închiriere poate fi folosit pentru agricultură?

Pentru exploatarea agricolă trebuie verificată utilizarea unui contract de arendare, care este supus unor reguli speciale.

Poate chiria fi stabilită pe metru pătrat?

Da. Contractul trebuie să indice suprafața exactă, prețul unitar și valoarea totală datorată.

Cine răspunde pentru poluarea produsă pe teren?

Contractul trebuie să atribuie obligațiile de prevenire și remediere, fără a înlătura răspunderea legală a persoanei care a produs sau controlat activitatea poluantă.

Este obligatoriu procesul-verbal de predare?

Nu pentru validitatea oricărui contract, dar este recomandat pentru a documenta limitele, starea solului, construcțiile, utilitățile și bunurile existente.

Contractul înregistrat la ANAF este titlu executoriu?

Contractul sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite.

Poate chiriașul solicita notarea contractului în cartea funciară?

Părțile pot conveni realizarea formalităților de publicitate, în special pentru un contract de lungă durată sau pentru investiții importante. Condițiile trebuie verificate în funcție de document și situația terenului.

Ce se întâmplă dacă chiriașul nu eliberează terenul?

Proprietarul poate utiliza procedurile prevăzute de contract și de lege pentru recuperarea terenului și a despăgubirilor datorate. Nu este recomandată îndepărtarea bunurilor chiriașului fără respectarea procedurii legale.