Contract de arenda – model actualizat pentru anul 2026

Contract de arendă – model pentru exploatarea terenurilor și bunurilor agricole

Un contract de arendă este documentul prin care proprietarul sau un alt deținător legal transmite temporar unei persoane dreptul de a exploata un teren ori un alt bun agricol, în schimbul unei plăți denumite arendă. Persoana care oferă bunul este denumită arendator, iar persoana care îl exploatează este denumită arendaș.

Arenda poate fi stabilită în bani, în produse agricole sau printr-o combinație între cele două forme. Contractul trebuie să identifice exact terenul, durata, prețul, modalitatea de plată, obligațiile privind exploatarea, investițiile, subvențiile, asigurarea și restituirea bunului.

Un model Contract de arenda nu trebuie completat numai cu suprafața totală și o sumă anuală. Parcelele trebuie individualizate prin localitate, tarla, parcelă, număr cadastral, carte funciară, categorie de folosință și suprafață. În lipsa acestor date pot apărea neînțelegeri privind terenul efectiv predat și culturile pentru care arendașul poate solicita plăți agricole.

Contractul de arendă reprezintă o formă specială de locațiune aplicabilă bunurilor agricole. Regulile actuale prevăd obligația arendașului de a depune un exemplar al contractului la consiliul local competent, suportarea cheltuielilor de înregistrare și publicitate, asigurarea bunurilor arendate și interdicția subarendării.

Ce bunuri pot fi date în arendă

Pot forma obiectul arendării terenurile agricole, pășunile, fânețele, livezile, viile, plantațiile, pepinierele și alte bunuri destinate exploatării agricole.

Contractul poate include și construcții, depozite, platforme, instalații, utilaje sau alte bunuri folosite în activitatea agricolă, dacă arendatorul are dreptul să le transmită și acestea sunt descrise separat.

Un apartament, un autoturism ori un spațiu comercial fără destinație agricolă nu trebuie transmis printr-un contract de arendă. Pentru asemenea bunuri se utilizează, în funcție de situație, un contract de închiriere sau de comodat.

Cine poate avea calitatea de arendator

Arendatorul poate fi proprietarul terenului, uzufructuarul sau o altă persoană care deține legal dreptul de a transmite exploatarea bunului agricol.

Contractul trebuie să menționeze actul din care rezultă dreptul arendatorului: contract de vânzare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate, hotărâre judecătorească, act de partaj sau alt document valabil.

O persoană care utilizează terenul fără un drept clar nu trebuie să îl dea în arendă. Arendașul trebuie să verifice actele înainte de a realiza lucrări și investiții.

Terenul aflat în coproprietate

Dacă terenul aparține mai multor persoane, trebuie verificată cota fiecărui coproprietar și dreptul de a încheia contractul.

Este recomandat ca toți coproprietarii să semneze atunci când arenda privește întreaga suprafață. Dacă este transmisă numai o cotă sau o parte materială, aceasta trebuie identificată astfel încât exploatarea să poată fi realizată fără conflicte.

Un contract semnat de o singură persoană pentru întregul teren poate fi contestat de ceilalți coproprietari dacă aceasta nu avea mandatul ori acordul necesar.

Cine poate fi arendaș

Arendașul poate fi o persoană fizică, o persoană fizică autorizată, o întreprindere individuală, o societate, o cooperativă sau o altă entitate care poate desfășura activități agricole.

Contractul trebuie să indice datele complete ale arendașului și persoana care îl reprezintă.

Înainte de semnare, arendatorul trebuie să verifice dacă arendașul dispune de utilaje, personal, experiență și resurse pentru exploatarea terenului și plata arendei.

Identificarea exactă a terenului

Fiecare parcelă trebuie descrisă prin datele disponibile în actele de proprietate, cadastru și registrul agricol.

Contractul trebuie să indice suprafața, localitatea, punctul sau tarlaua, numărul parcelei, numărul cadastral, cartea funciară și categoria de folosință.

Dacă terenul nu este cadastrat, trebuie utilizate actele existente și o anexă suficient de clară pentru delimitarea suprafeței.

Este utilă anexarea unui plan, a unei schițe sau a unui tabel cu toate parcelele, mai ales când sunt arendate terenuri situate în mai multe zone.

Verificarea suprafeței înainte de predare

Suprafața înscrisă în acte poate fi diferită de cea care poate fi exploatată efectiv din cauza drumurilor, canalelor, vegetației, construcțiilor ori suprapunerilor.

Părțile trebuie să stabilească dacă arenda se calculează pentru suprafața din acte, pentru suprafața măsurată sau pentru cea eligibilă agricol.

Orice diferență importantă trebuie consemnată înainte de înființarea culturii.

Destinația agricolă a bunului

Arendașul trebuie să folosească terenul pentru activitatea agricolă permisă prin contract.

Documentul poate preciza culturile acceptate, rotația, utilizarea ca pășune, livadă, vie sau teren arabil și limitele privind modificarea exploatării.

Arendașul nu trebuie să transforme terenul în depozit, platformă, carieră, zonă de construcții sau altă utilizare fără acordul proprietarului și fără aprobările legale.

Schimbarea categoriei de folosință

Schimbarea categoriei de folosință trebuie tratată separat de simpla alegere a culturii agricole.

Contractul trebuie să prevadă că arendașul nu poate modifica destinația, categoria ori caracteristicile permanente ale terenului fără acordul scris al arendatorului și fără îndeplinirea formalităților aplicabile.

Plantarea unei livezi, înființarea unei vii, desființarea unei plantații sau realizarea unor construcții agricole pot produce efecte pe termen lung și nu trebuie decise unilateral.

Durata contractului de arendă

Durata trebuie stabilită prin date exacte de început și sfârșit.

Părțile trebuie să țină cont de anul agricol, culturile deja înființate, investiții și perioada necesară pentru recoltare.

Contractul nu trebuie să conțină o perioadă foarte scurtă dacă arendașul urmează să realizeze investiții care pot fi recuperate numai în mai mulți ani.

O propunere legislativă care urmărea introducerea unei durate minime generale de șapte ani a fost declarată neconstituțională în anul 2025. Prin urmare, un model actual nu trebuie să prezinte durata de șapte ani ca regulă obligatorie generală.

Începerea perioadei de arendare

Contractul trebuie să precizeze data la care arendașul primește efectiv terenul și poate începe lucrările.

Dacă pe teren există o cultură înființată de proprietar sau de un arendaș anterior, trebuie stabilit cine o recoltează și cine suportă cheltuielile.

Predarea poate fi documentată printr-un proces-verbal care confirmă suprafața, starea terenului și eventualele bunuri primite.

Reînnoirea contractului

Codul civil prevede posibilitatea reînnoirii de drept pentru aceeași durată dacă niciuna dintre părți nu comunică în scris refuzul său în termenul legal. Pentru terenurile cu destinație agricolă, notificarea refuzului trebuie transmisă cu cel puțin un an înainte de expirarea contractului.

Din acest motiv, arendatorul nu trebuie să aștepte ultimele săptămâni pentru a decide dacă dorește terenul înapoi.

Contractul trebuie să conțină adresele și metodele prin care se transmite notificarea, astfel încât data comunicării să poată fi dovedită.

Prețul arendei

Arenda trebuie determinată sau cel puțin determinabilă.

Poate fi stabilită ca sumă fixă pentru fiecare hectar, sumă totală anuală, cantitate de produse pe hectar sau procent din producție.

Documentul trebuie să precizeze dacă valoarea include taxele, transportul, ambalarea și alte cheltuieli.

Formulări precum „prețul pieței” ori „cantitatea stabilită după recoltă” sunt insuficiente dacă nu există o metodă obiectivă de calcul.

Arenda stabilită în bani

Contractul trebuie să indice suma, moneda, scadența și contul bancar.

Plata poate fi anuală, semestrială sau stabilită în mai multe tranșe.

Trebuie precizat dacă suma este plătită anticipat, după recoltă sau la o dată fixă independentă de producție.

Arendașul trebuie să primească o dovadă pentru fiecare plată, iar arendatorul trebuie să verifice că explicația transferului identifică anul și contractul.

Arenda stabilită în produse agricole

Contractul trebuie să indice produsul, cantitatea, calitatea, umiditatea, locul de predare și persoana care suportă transportul.

Nu este suficientă formularea „o parte din recoltă” fără procent, metodă de cântărire și standard de calitate.

Arendatorul trebuie să știe dacă primește produse ambalate, vrac, depozitate ori echivalentul lor în bani.

Pentru calcularea obligațiilor fiscale, veniturile în natură se evaluează în lei potrivit prețurilor medii ale produselor agricole stabilite de autoritățile competente.

Arenda mixtă

Părțile pot stabili o componentă fixă în bani și o cantitate de produse sau un bonus dependent de producție.

Fiecare componentă trebuie calculată separat.

Contractul trebuie să precizeze dacă neproducerea culturii afectează numai componenta variabilă sau și suma fixă.

Clauzele care trebuie stabilite pentru exploatarea terenului

Obligația de înregistrare la consiliul local

Arendașul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunul agricol, pentru înregistrarea într-un registru special. Cheltuielile privind încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului revin arendașului, potrivit regulilor actuale.

Dacă terenurile sunt situate pe raza mai multor unități administrativ-teritoriale, trebuie verificată înregistrarea pentru fiecare localitate relevantă.

Părțile trebuie să păstreze dovada depunerii, numărul de înregistrare și exemplarul vizat.

Un model completat și păstrat numai între părți nu trebuie considerat suficient pentru toate efectele juridice și administrative ale arendării.

Forma scrisă a contractului

Contractul trebuie redactat în scris și semnat în suficiente exemplare pentru părți și pentru autoritățile unde trebuie înregistrat.

Toate anexele trebuie numerotate și semnate sau identificate clar.

Corecturile privind suprafața, prețul și durata trebuie realizate identic în fiecare exemplar.

Nu trebuie semnate formulare în alb sau contracte în care parcelele urmează să fie adăugate ulterior numai de una dintre părți.

Este necesar notarul

Contractul obișnuit de arendă poate fi încheiat sub semnătură privată, fără autentificare notarială obligatorie.

Notarul poate fi util când există coproprietari, procuri, succesiuni nefinalizate, persoane vulnerabile sau neclarități privind dreptul asupra terenului.

Autentificarea nu înlocuiește înregistrarea specială a contractului și nici verificarea parcelelor.

Plățile APIA și alte forme de sprijin

Contractul trebuie să stabilească dacă arendașul va utiliza documentul pentru dovedirea dreptului de folosință și solicitarea plăților agricole.

Arendatorul nu trebuie să depună pentru aceeași suprafață o cerere incompatibilă cu folosința transmisă arendașului.

Arendașul trebuie să respecte cerințele schemei de sprijin și să nu presupună că simpla semnare a contractului garantează eligibilitatea întregii suprafețe.

Dacă anumite parcele sunt neeligibile, împădurite, construite sau utilizate de alte persoane, situația trebuie clarificată înainte de declarare.

Obligațiile arendatorului

Arendatorul trebuie să predea terenul la termen și să permită exploatarea liniștită pe durata contractului.

El trebuie să comunice sarcinile, litigiile, drumurile de acces, restricțiile și drepturile altor persoane pe care le cunoaște.

Arendatorul nu trebuie să ofere aceeași parcelă mai multor arendași și nici să împiedice lucrările agricole convenite.

Dacă apare o tulburare din partea unui terț care pretinde un drept asupra terenului, arendatorul trebuie să coopereze pentru clarificarea situației.

Obligațiile arendașului

Arendașul trebuie să exploateze terenul cu grijă, potrivit destinației și practicilor agricole corespunzătoare.

El trebuie să plătească arenda, să păstreze potențialul productiv, să evite degradarea solului și să restituie bunul la încetare.

Arendașul trebuie să respecte reglementările privind produsele de protecție a plantelor, fertilizarea, arderea vegetației, protecția apelor și gestionarea deșeurilor.

Orice incident care poate afecta terenul, culturile sau proprietățile vecine trebuie comunicat proprietarului.

Asigurarea bunurilor arendate

Obligația arendașului de a asigura bunurile agricole arendate este menționată de Codul civil în cadrul regimului actual al arendării.

Contractul trebuie să precizeze ce bunuri sunt asigurate, ce riscuri sunt acoperite și cine primește despăgubirea.

Asigurarea culturilor trebuie diferențiată de asigurarea construcțiilor, utilajelor și instalațiilor incluse în contract.

Existența poliței nu îl exonerează pe arendaș de răspunderea pentru pagubele produse prin folosire necorespunzătoare.

Seceta, grindina și pierderea recoltei

Agricultura este expusă unor riscuri care pot reduce sau distruge producția.

Contractul trebuie să prevadă procedura de constatare și efectul asupra arendei, mai ales când plata este stabilită în produse ori în funcție de recoltă.

Arendașul trebuie să notifice rapid evenimentul și să păstreze documentele emise de autorități, asigurător sau specialiști.

O producție mai mică nu trebuie invocată automat pentru neplata unei arende fixe, dacă documentul nu prevede un mecanism de reducere.

Investițiile realizate de arendaș

Contractul trebuie să distingă lucrările agricole obișnuite de investițiile permanente.

Forajele, sistemele de irigații, gardurile, plantațiile, drumurile, construcțiile și instalațiile nu trebuie realizate fără acord scris.

Documentul trebuie să stabilească proprietarul investiției, amortizarea, întreținerea și situația sa la încetarea contractului.

Arendașul nu trebuie să presupună că va primi automat despăgubiri pentru orice lucrare realizată din inițiativă proprie.

Utilizarea irigațiilor și a surselor de apă

Dreptul de a exploata terenul nu include automat dreptul nelimitat de a utiliza orice puț, canal ori instalație.

Contractul trebuie să identifice sursa, costurile energiei, întreținerea și condițiile de acces.

Dacă instalația deservește mai mulți utilizatori, trebuie stabilit modul de repartizare a cheltuielilor.

Subarendarea este interzisă

Arendașul nu poate transmite mai departe, total sau parțial, exploatarea terenului prin subarendare. Codul civil menține interdicția subarendării, iar încălcarea acesteia este sancționată cu nulitatea absolută.

Arendașul nu trebuie să permită unei alte persoane să lucreze terenul în nume propriu și să încaseze producția ori subvențiile în schimbul unui preț ascuns.

Contractarea unor servicii agricole cu utilaje sau personal extern nu este identică automat cu subarendarea, dacă arendașul păstrează controlul și riscul exploatării. Totuși, relația trebuie organizată astfel încât să nu mascheze transferul folosinței.

Dreptul de preempțiune al arendașului

Arendașul poate beneficia, în condițiile legii, de un drept de preempțiune la vânzarea bunurilor agricole arendate.

Pentru terenurile agricole situate în extravilan, vânzarea este supusă procedurii speciale prevăzute de Legea nr. 17/2014, care stabilește categorii și condiții pentru exercitarea dreptului de preempțiune.

Existența unui contract de arendă nu înseamnă că arendașul devine automat proprietar și nici că poate cumpăra terenul la orice preț dorește.

Părțile trebuie să respecte procedura, termenele și condițiile valabile la momentul vânzării.

Vânzarea terenului în timpul arendării

Arendatorul trebuie să informeze potențialul cumpărător despre existența contractului.

Contractul trebuie să prevadă modalitatea de comunicare a vânzării și contul în care se plătește arenda după transfer.

Cumpărătorul trebuie să verifice înregistrarea, durata și condițiile arendării înainte de semnarea actului de vânzare.

Părțile nu trebuie să presupună că simpla vânzare stinge în orice situație contractul existent.

Impozitarea veniturilor din arendă

Pentru veniturile din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal, venitul net se determină prin deducerea unei cote forfetare de 20% din venitul brut, iar impozitul de 10% se reține la sursă de plătitorul venitului. Aceste reguli sunt prezentate și în materialele ANAF utilizate pentru declararea veniturilor în anul 2026.

Dacă arenda este plătită în natură, valoarea produselor trebuie transformată în lei pentru stabilirea venitului fiscal.

Contribuția de asigurări sociale de sănătate poate deveni relevantă în funcție de nivelul veniturilor și de celelalte surse ale persoanei. Părțile trebuie să verifice anual regulile, plafoanele și persoana care calculează ori reține contribuția.

Contractul trebuie să distingă suma brută a arendei de valoarea netă primită de arendator după reținerile fiscale.

Plata arendei și dovada acesteia

Pentru plata bancară trebuie menționate contractul, anul agricol și parcela sau suprafața relevantă.

Pentru plata în numerar trebuie emisă o chitanță sau o declarație de primire.

Predarea produselor trebuie confirmată prin proces-verbal, aviz, bon de cântar sau alt document care indică tipul, cantitatea și calitatea.

Arendașul trebuie să păstreze documentele fiscale și dovezile plății pe perioada necesară.

Controlul terenului de către arendator

Arendatorul poate verifica modul în care este exploatat bunul, fără să împiedice nejustificat activitatea agricolă.

Contractul trebuie să stabilească o notificare prealabilă și condițiile accesului.

Controlul trebuie realizat împreună cu arendașul sau cu reprezentantul acestuia, mai ales în perioadele în care există culturi și utilaje pe teren.

Răspunderea pentru degradarea terenului

Arendașul poate răspunde pentru poluare, eroziune provocată prin practici necorespunzătoare, distrugerea sistemelor de drenaj, tăierea plantațiilor sau schimbarea neautorizată a folosinței.

Uzura normală și efectele naturale trebuie diferențiate de deteriorările imputabile.

Starea inițială, analizele solului, fotografiile și procesul-verbal de predare pot fi utile pentru stabilirea răspunderii.

Rezilierea pentru neplata arendei

Contractul trebuie să indice scadența, termenul de întârziere, notificarea și consecințele neachitării.

Poate fi introdus un termen în care arendașul are posibilitatea să remedieze neplata înainte de solicitarea încetării.

Arendatorul nu trebuie să preia terenul prin forță și să distrugă o cultură înființată fără respectarea contractului și a procedurii aplicabile.

Arendașul nu trebuie să considere că pierderea recoltei îl eliberează automat de o obligație fixă, dacă nu există o clauză sau un temei legal aplicabil.

Încetarea pentru folosirea necorespunzătoare

Schimbarea destinației, degradarea solului, subarendarea, lipsa exploatării și încălcările grave pot justifica solicitarea încetării.

Problemele trebuie documentate prin notificări, fotografii, constatări și, când este necesar, opinii tehnice.

Contractul trebuie să stabilească dacă arendașul primește un termen pentru remediere.

Încetarea la expirarea termenului

La final trebuie clarificat cine recoltează culturile înființate înainte de expirare.

Părțile trebuie să evite stabilirea unei date care cade înainte de recoltarea previzibilă, fără o regulă privind producția.

Restituirea trebuie documentată prin proces-verbal, cu identificarea parcelelor, investițiilor, bunurilor și eventualelor obligații restante.

Decesul sau incapacitatea arendașului

Regimul actual al arendării include cazuri speciale de încetare legate de decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.

Într-o asemenea situație, moștenitorii sau reprezentanții trebuie să comunice rapid arendatorului și să clarifice cultura existentă, utilajele, plățile și restituirea terenului.

Rudele nu trebuie să continue exploatarea în nume propriu fără verificarea efectelor juridice ale încetării și fără un nou acord, dacă acesta este necesar.

Actul adițional la contract

Modificarea suprafeței, duratei, prețului, formei de plată sau listei parcelelor trebuie realizată în scris.

Actul adițional trebuie înregistrat ori comunicat autorităților și instituțiilor atunci când modificarea influențează evidența contractului sau folosirea terenului.

Nu este recomandată ștergerea și rescrierea manuală a datelor pe exemplarul inițial.

Documentele și informațiile necesare

• datele de identificare ale arendatorului și arendașului;
• actul de proprietate sau documentul care dovedește dreptul arendatorului;
• datele coproprietarilor și procurile, dacă este cazul;
• localitatea, tarlaua, parcela, suprafața, cadastrul și cartea funciară;
• categoria de folosință și destinația agricolă permisă;
• data predării, durata și condițiile reînnoirii;
• valoarea arendei în bani sau produse și termenele de plată;
• contul bancar ori locul de predare a produselor;
• regulile privind APIA, asigurarea și documentele agricole;
• investițiile, irigațiile și modificările permise;
• condițiile controlului, răspunderii și rezilierii;
• procesul-verbal de predare și dovada înregistrării contractului.

Greșeli frecvente la redactarea contractului

O greșeală frecventă este indicarea numai a suprafeței totale, fără identificarea parcelelor.

Contractul nu trebuie semnat de o persoană care nu poate demonstra dreptul asupra terenului.

Durata nu trebuie stabilită fără corelare cu anul agricol și recoltarea culturii.

Arenda în produse nu trebuie formulată fără cantitate, calitate și loc de predare.

Nu trebuie omise reținerile fiscale și diferența dintre valoarea brută și cea netă primită de proprietar.

Contractul nu trebuie păstrat numai între părți fără îndeplinirea obligației de înregistrare la consiliul local.

Arendașul nu trebuie să subarendeze ori să transfere folosința unei alte persoane.

Investițiile permanente nu trebuie realizate fără acord scris.

Arendatorul nu trebuie să ignore termenul necesar pentru transmiterea refuzului de reînnoire.

Restituirea terenului nu trebuie făcută fără clarificarea culturilor, investițiilor și obligațiilor restante.

De ce este important un contract de arendă complet

Documentul permite identificarea terenului și a persoanei care are dreptul să îl exploateze.

Arendatorul cunoaște valoarea, scadența și modul în care bunul trebuie întreținut.

Arendașul poate planifica lucrările agricole, investițiile și solicitarea formelor de sprijin.

Înregistrarea, dovezile de plată și procesele-verbale reduc riscul unor contracte concurente și al disputelor privind suprafața.

Un Contract de arendă bine redactat trebuie să fie corelat cu actele de proprietate, registrul agricol, evidențele fiscale și situația reală a parcelelor. Documentul trebuie actualizat atunci când se schimbă suprafața, prețul, durata ori condițiile de exploatare și trebuie păstrat împreună cu anexele și dovada înregistrării.