Contract de donatie cu clauza de intretinere si uzufruct viager – model actualizat pentru anul 2026

Contract de donatie cu clauza de intretinere si uzufruct viager

Contract de donatie cu clauza de intretinere si uzufruct viager este actul prin care o persoană transmite gratuit proprietatea asupra unui bun, de regulă un apartament, o casă sau un teren, dar își rezervă dreptul de a-l folosi pe întreaga durată a vieții. În același timp, donatarului îi este impusă obligația de a-i asigura donatorului întreținerea stabilită în contract.

Prin semnarea actului, donatarul dobândește, de regulă, nuda proprietate, iar donatorul păstrează uzufructul viager. Donatorul poate continua să locuiască în imobil și să îl folosească, fără să mai fie însă proprietarul deplin al acestuia. Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice poate dura cel mult pe durata vieții sale.

Donația unui imobil trebuie încheiată în formă autentică notarială. Forma autentică este necesară atât pentru valabilitatea donației, cât și pentru înscrierea drepturilor dobândite în cartea funciară. Un înscris redactat și semnat numai între părți nu poate înlocui actul notarial.

Ce înseamnă donația cu sarcina întreținerii

Donația este, în esență, un contract prin care donatorul transmite în mod gratuit un bun donatarului. Donatorul poate însă impune o sarcină, adică o obligație pe care beneficiarul donației trebuie să o execute.

Sarcina poate consta în asigurarea hranei, achitarea unor cheltuieli, cumpărarea medicamentelor, transportul la medic, efectuarea menajului sau suportarea costurilor unei persoane care oferă îngrijire. Obligațiile trebuie descrise suficient de precis pentru ca executarea lor să poată fi verificată.

Donația cu sarcină nu este identică unui contract de întreținere. În contractul de întreținere, transmiterea bunului reprezintă contraprestația pentru îngrijirea asumată. În donația cu sarcină, intenția principală rămâne aceea de a gratifica donatarul, iar obligația de întreținere limitează avantajul gratuit primit de acesta.

Dacă obligațiile impuse donatarului ajung să aibă o valoare apropiată de valoarea bunului transmis, natura actului trebuie analizată cu atenție. Notarul trebuie să stabilească dacă intenția reală a părților este încheierea unei donații cu sarcină, a unui contract de întreținere sau a unui act cu caracter mixt.

Diferențe importante între actele folosite frecvent

Ce drepturi păstrează donatorul prin uzufructul viager

Uzufructul îi permite donatorului să folosească bunul altei persoane și să culeagă fructele acestuia, cu obligația de a-i conserva substanța. În cazul unei locuințe, uzufructuarul poate continua să locuiască în imobil și, dacă actul nu limitează acest drept, poate beneficia de veniturile produse de bun.

Donatarul devine nud proprietar și nu îl poate evacua pe donator, nu îi poate limita arbitrar accesul și nu poate folosi imobilul într-un mod incompatibil cu uzufructul înscris în cartea funciară.

Contractul trebuie să precizeze dacă uzufructul privește întregul imobil sau numai o parte din acesta. Dacă în locuință vor locui ambele părți, este utilă identificarea camerelor folosite exclusiv, a spațiilor comune și a modului de suportare a cheltuielilor.

Proprietatea se transmite din timpul vieții donatorului. Actul nu funcționează ca un testament. Donatorul nu mai poate vinde singur proprietatea deplină, deoarece aceasta este împărțită între dreptul său de uzufruct și nuda proprietate a donatarului.

Ce trebuie să cuprindă clauza de întreținere

Obligația nu trebuie exprimată numai prin formula generală „donatarul se obligă să îl întrețină pe donator”. Cu cât contractul este mai concret, cu atât este mai ușor de stabilit dacă sarcina a fost executată.

• asigurarea hranei și a produselor necesare vieții cotidiene;
• plata utilităților, întreținerii și a altor cheltuieli convenite;
• cumpărarea medicamentelor și suportarea consultațiilor medicale;
• transportul donatorului la medic, instituții sau magazine;
• curățenia, menajul și ajutorul pentru activitățile zilnice;
• asistența în caz de boală sau pierdere a autonomiei;
• organizarea și plata unui îngrijitor, dacă devine necesar;
• suportarea cheltuielilor de înmormântare, dacă părțile includ această sarcină.

Documentul poate stabili dacă obligațiile sunt executate personal de donatar sau prin servicii specializate. De asemenea, trebuie precizat ce se întâmplă dacă donatorul se mută într-un centru rezidențial ori are nevoie de tratamente care depășesc cheltuielile obișnuite.

Cine suportă cheltuielile și reparațiile imobilului

Părțile trebuie să delimiteze plata utilităților, impozitului, asigurării, cheltuielilor către asociația de proprietari și reparațiilor. În lipsa unor clauze clare, pot apărea conflicte între regulile uzufructului și obligația de întreținere asumată de donatar.

Uzufructuarul suportă, în principiu, cheltuielile și reparațiile obișnuite legate de folosirea bunului, iar reparațiile importante revin nudului proprietar, în condițiile prevăzute de Codul civil. Contractul poate însă pune anumite cheltuieli în sarcina donatarului ca parte a obligației de întreținere.

Este recomandată descrierea reparațiilor importante, cum ar fi înlocuirea acoperișului, consolidarea structurii, schimbarea instalației generale sau remedierea unor defecțiuni care afectează folosirea locuinței.

Poate fi revocată donația dacă întreținerea nu este acordată?

Dacă donatarul nu execută sarcina, donatorul sau, în condițiile legii, succesorii săi pot solicita fie executarea obligației, fie revocarea donației pentru neexecutarea sarcinii. Revocarea nu operează automat numai pentru că donatorul afirmă că nu a fost îngrijit corespunzător. În lipsa unei înțelegeri, situația trebuie soluționată de instanță.

Instanța va analiza conținutul exact al sarcinii, prestațiile efectuate, gravitatea neexecutării și probele prezentate. O neînțelegere minoră sau o obligație executată cu mici întârzieri nu conduce în mod obligatoriu la revocarea întregului act.

Dreptul la acțiunea privind executarea sarcinii sau revocarea donației este supus termenului special de prescripție prevăzut de Codul civil, calculat de la data la care sarcina trebuia executată. De aceea, donatorul nu trebuie să lase neexecutarea importantă fără documentare și fără demersuri o perioadă îndelungată.

Revocarea pentru neexecutarea sarcinii trebuie diferențiată de revocarea pentru ingratitudine. Ingratitudinea se aplică numai în cazurile grave și limitativ prevăzute de lege, nu pentru orice conflict sau răcire a relațiilor personale.

Poate donatarul să vândă nuda proprietate?

În principiu, donatarul poate dispune de dreptul dobândit, dar noul proprietar trebuie să respecte uzufructul înscris în cartea funciară. Vânzarea nudei proprietăți nu stinge dreptul viager al donatorului.

Părțile pot analiza includerea unei clauze de inalienabilitate, dacă există un interes serios și legitim și dacă sunt respectate condițiile legale. O asemenea clauză nu trebuie redactată generic, deoarece valabilitatea, durata și înscrierea sa în cartea funciară sunt supuse unor reguli speciale.

Actele necesare pentru donația unui imobil

Notarul verifică identitatea părților, dreptul de proprietate, situația cadastrală, sarcinile și regimul matrimonial. Pentru înstrăinările imobiliare prin donație sunt necesare, în principal, actele de identitate, actul de proprietate, documentația cadastrală și certificatul fiscal.

• actele de identitate și actele de stare civilă ale părților;
• actul prin care donatorul a dobândit proprietatea;
• documentația cadastrală și încheierea de intabulare;
• certificatul fiscal pentru înstrăinarea imobilului;
• documentele privind eventualele ipoteci sau alte sarcini;
• adeverința asociației de proprietari, când este necesară;
• certificatul de performanță energetică, dacă este solicitat pentru operațiune;
• consimțământul coproprietarului sau soțului, când situația bunului îl impune.

Situație practică privind donația către un copil

Un părinte donează fiului său apartamentul în care locuiește, dar își rezervă uzufructul viager. Fiul dobândește nuda proprietate și se obligă să plătească utilitățile, să cumpere medicamentele, să asigure transportul la medic și să organizeze îngrijirea în cazul în care părintele își pierde autonomia.

Actul precizează că părintele poate locui singur în apartament și că fiul nu poate folosi spațiul fără acordul său. Sunt delimitate reparațiile curente și cele importante, iar obligațiile de întreținere sunt descrise pe categorii.

Dacă fiul nu mai acordă sprijinul asumat, părintele îi poate solicita executarea obligațiilor și poate păstra dovezile privind cheltuielile suportate personal, notificările și refuzurile primite. Dacă problema nu este rezolvată, poate cere instanței revocarea donației pentru neexecutarea sarcinii.

Efectele asupra moștenirii și ale rezervei succesorale

Bunul donat nu mai face parte, în principiu, din patrimoniul donatorului la data decesului. Donația poate fi însă luată în calcul la stabilirea masei succesorale și a drepturilor moștenitorilor rezervatari.

Dacă donația încalcă rezerva succesorală a soțului supraviețuitor, descendenților sau ascendenților privilegiați, persoanele îndreptățite pot solicita reducțiunea liberalității în condițiile legii. Rezervarea uzufructului nu elimină automat acest risc.

În familiile cu mai mulți copii este recomandată analizarea efectelor succesorale înainte de semnare. Menționarea motivului donației și documentarea sarcinii executate pot reduce disputele, dar nu pot elimina drepturile succesorale protejate de lege.

Cele mai frecvente greșeli

Printre greșelile frecvente se află confundarea donației cu contractul de întreținere, descrierea vagă a obligațiilor, neclarificarea cheltuielilor și presupunerea că proprietatea se va transmite numai după deces.

Alte probleme apar atunci când uzufructul nu este înscris corect, donatorul nu înțelege că nu mai rămâne proprietar deplin, actul nu stabilește folosirea locuinței sau părțile nu păstrează dovezi privind executarea întreținerii.

De ce este util un model pregătit pentru completare

Un formular structurat ajută părțile să stabilească bunul donat, dreptul de uzufruct, serviciile de îngrijire, plata cheltuielilor și consecințele neexecutării. Modelul permite pregătirea informațiilor înainte de prezentarea la notar.

Documentul economisește timp și evidențiază clauzele care trebuie negociate, dar nu poate înlocui forma autentică. Notarul trebuie să verifice intenția reală a părților și să stabilească dacă actul dorit este o donație cu sarcină sau, în realitate, un contract de întreținere.

Donația transmite proprietatea din timpul vieții donatorului

Contractul de donație cu clauză de întreținere și uzufruct viager permite transmiterea nudei proprietăți, păstrarea folosinței pe viață și impunerea unor obligații concrete donatarului. Actul trebuie autentificat de notar, iar uzufructul și nuda proprietate se înscriu în cartea funciară. Sarcina de întreținere trebuie să detalieze hrana, cheltuielile, îngrijirea medicală și sprijinul necesar. Dacă obligația nu este executată, donatorul poate cere executarea sau revocarea donației prin instanță. Înainte de semnare trebuie analizate diferența față de contractul de întreținere, efectele asupra moștenirii și faptul că donatorul nu mai rămâne proprietar deplin.