Contract de intretinere cu uzufruct viager – model actualizat pentru anul 2026

Contract de intretinere cu uzufruct viager pentru transmiterea nudei proprietăți

Contract de intretinere cu uzufruct viager este actul prin care proprietarul unui bun, cel mai frecvent al unei case sau al unui apartament, transmite unei alte persoane nuda proprietate și își rezervă dreptul de a folosi bunul și de a beneficia de veniturile sale până la sfârșitul vieții. În schimb, dobânditorul își asumă obligația de a-i asigura întreținerea și îngrijirea stabilite în contract.

Prin această structură, persoana întreținută nu mai rămâne proprietar deplin, dar păstrează un drept real care îi permite să locuiască în imobil, să îl folosească și, dacă actul nu stabilește altfel, să îi culeagă fructele, inclusiv chiria. Dobânditorul devine nud proprietar chiar din momentul semnării contractului autentic, nu după decesul beneficiarului întreținerii.

Contractul trebuie încheiat obligatoriu în formă autentică notarială. Un înscris semnat acasă între părți, chiar dacă este însoțit de martori, nu este suficient pentru transferul valabil al proprietății și constituirea drepturilor asupra imobilului.

Cum funcționează uzufructul viager

Uzufructul este dreptul unei persoane de a folosi bunul care aparține altei persoane și de a culege fructele acestuia, cu obligația de a-i conserva substanța. În cazul unei locuințe, uzufructuarul poate locui în imobil și, în limitele actului constitutiv, îl poate închiria și încasa chiria.

După semnarea contractului, dreptul de proprietate este împărțit între două persoane. Beneficiarul întreținerii păstrează uzufructul, iar întreținătorul dobândește nuda proprietate. Nudul proprietar deține bunul, dar nu poate împiedica exercitarea dreptului de folosință al uzufructuarului.

Uzufructul viager se stinge, în principal, la decesul uzufructuarului. Din acel moment, nuda proprietate și dreptul de folosință se reunesc, iar dobânditorul devine proprietar deplin, fără ca imobilul să fie transmis din nou prin succesiunea uzufructuarului.

Uzufruct viager sau drept de abitație viageră?

Alegerea dintre uzufruct și abitație trebuie făcută în funcție de intenția reală a proprietarului. Dacă acesta dorește doar să locuiască în imobil, dreptul de abitație poate fi suficient. Dacă dorește să păstreze și posibilitatea de a închiria bunul ori de a încasa veniturile produse de acesta, uzufructul oferă o protecție mai largă.

Ce obligații trebuie să își asume întreținătorul

Obligația de întreținere trebuie descrisă concret. Potrivit regulilor aplicabile, prestațiile se stabilesc ținând cont de valoarea bunului transmis și de condiția socială anterioară a persoanei întreținute. Întreținerea viageră include, în mod obișnuit, și îngrijirea în caz de boală, precum și obligația de înmormântare.

• asigurarea hranei corespunzătoare vârstei și stării de sănătate;
• cumpărarea îmbrăcămintei, încălțămintei și produselor de igienă;
• plata utilităților și a cheltuielilor locuinței, în limitele convenite;
• procurarea medicamentelor și achitarea consultațiilor medicale;
• transportul la medic, spital, instituții și alte servicii necesare;
• curățenia, menajul și sprijinul pentru activitățile cotidiene;
• îngrijirea în cazul pierderii autonomiei sau al unei boli grave;
• suportarea cheltuielilor de înmormântare, dacă întreținerea este viageră.

Contractul poate indica frecvența vizitelor, persoana care cumpără medicamentele, modul de plată a facturilor și soluția aplicabilă dacă beneficiarul are nevoie de îngrijire permanentă. Formularea „întreținere completă până la deces” este legal posibilă, dar poate fi prea generală pentru prevenirea neînțelegerilor.

Cine plătește reparațiile și cheltuielile imobilului

Uzufructuarul are obligația de a folosi bunul cu grijă și de a efectua reparațiile obișnuite de întreținere. Reparațiile importante revin, în principiu, nudului proprietar, cu excepția situației în care acestea au devenit necesare din cauza neefectuării reparațiilor curente de către uzufructuar.

Părțile trebuie să stabilească cine suportă impozitul local, asigurarea locuinței, costurile asociației de proprietari, renovările și înlocuirea instalațiilor. Contractul de întreținere poate pune unele dintre aceste cheltuieli în sarcina întreținătorului, chiar dacă regulile generale ale uzufructului ar conduce la o altă distribuire.

Este util să se precizeze și cine decide asupra lucrărilor importante. Nudul proprietar nu trebuie să efectueze modificări care afectează folosirea normală a locuinței de către uzufructuar.

Poate nudul proprietar să vândă imobilul?

Dobânditorul deține nuda proprietate și poate dispune de acest drept numai cu respectarea uzufructului înscris în cartea funciară. Un eventual cumpărător ar dobândi, în principiu, tot nuda proprietate, iar persoana întreținută și-ar păstra dreptul viager de folosință.

Pentru o protecție suplimentară, contractul poate conține o clauză de inalienabilitate, dacă sunt respectate condițiile legale privind interesul serios, legitim, durata și publicitatea acesteia. Clauza trebuie redactată de notar și înscrisă în cartea funciară pentru a putea fi opusă terților.

Chiar și fără o interdicție de înstrăinare, uzufructul înscris corect nu dispare numai pentru că nuda proprietate este transferată unei alte persoane. De aceea, toate drepturile trebuie înscrise clar în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară.

Ce acte sunt necesare la notar

Documentația este apropiată de cea folosită la alte contracte prin care se transmite un imobil. Notarul verifică proprietatea, situația cadastrală, sarcinile, capacitatea părților și proveniența bunului. Imobilul trebuie să fie identificat cadastral și înscris în cartea funciară.

• actele de identitate ale tuturor părților;
• actul prin care proprietarul a dobândit imobilul;
• documentația cadastrală și încheierea de intabulare;
• certificatul fiscal eliberat pentru înstrăinarea imobilului;
• actele de stare civilă relevante pentru stabilirea regimului matrimonial;
• documentele privind eventualele ipoteci, litigii sau alte sarcini;
• adeverința de la asociația de proprietari, dacă este necesară;
• celelalte documente solicitate de notar în funcție de tipul imobilului.

Dacă bunul este comun, trebuie să participe și celălalt soț ori coproprietar. Dacă întreținerea este acordată pentru două persoane, de exemplu pentru ambii părinți, contractul trebuie să stabilească dacă obligația continuă integral până la decesul ultimului beneficiar.

Ce se întâmplă dacă întreținerea nu mai poate fi executată

Dacă întreținerea în natură nu mai poate continua din motive obiective, părțile pot conveni înlocuirea acesteia cu o rentă viageră. În lipsa unui acord, oricare dintre părți poate solicita instanței înlocuirea, inclusiv temporară, cu o sumă de bani corespunzătoare.

O asemenea situație poate apărea dacă întreținătorul se îmbolnăvește grav, se mută în altă localitate sau dacă beneficiarul trebuie internat într-un centru specializat. Dacă nu există culpă, imposibilitatea obiectivă nu conduce automat la desființarea contractului.

Dacă însă întreținătorul refuză culpabil să își execute obligațiile sau are un comportament care face imposibilă continuarea raportului, beneficiarul poate solicita instanței transformarea întreținerii într-o rentă ori rezoluțiunea contractului. În cazul rezoluțiunii, imobilul poate reveni fostului proprietar, iar prestațiile de întreținere deja executate nu sunt, în principiu, restituite întreținătorului.

Situație practică privind rezervarea uzufructului

O persoană transmite apartamentul nepotului său, care se obligă să îi asigure întreținerea până la deces. Proprietarul își rezervă uzufructul viager, astfel încât poate continua să locuiască în apartament și să îl folosească fără acordul zilnic al nepotului.

Contractul stabilește că nepotul plătește utilitățile, cumpără medicamentele, asigură transportul la medic și suportă costurile unui îngrijitor dacă beneficiarul își pierde autonomia. Reparațiile curente sunt efectuate de uzufructuar, iar cele structurale sunt suportate de nudul proprietar.

După semnare, nepotul este înscris în cartea funciară ca nud proprietar, iar uzufructul viager este înscris în favoarea persoanei întreținute. La decesul acesteia, uzufructul se stinge, iar nepotul poate solicita radierea sa și rămâne proprietar deplin.

Cele mai frecvente greșeli

O greșeală frecventă este presupunerea că proprietatea se va transmite numai după deces. În realitate, dobânditorul primește nuda proprietate de la încheierea actului, iar fostul proprietar păstrează numai drepturile rezervate expres.

Alte probleme apar din descrierea vagă a întreținerii, lipsa regulilor privind cheltuielile, confundarea uzufructului cu dreptul de abitație, neclarificarea posibilității de închiriere și neînscrierea corespunzătoare a drepturilor în cartea funciară.

Nu este recomandată semnarea actului sub presiune sau fără înțelegerea consecințelor. Persoana care transmite bunul trebuie să știe că nu îl mai poate vinde singură și că eventualele litigii privind neexecutarea obligațiilor pot necesita o acțiune în instanță.

De ce este util un model pregătit pentru completare

Un model structurat ajută părțile să discute bunul transmis, dreptul de uzufruct, locuința, cheltuielile și serviciile de îngrijire înainte de programarea la notar. El permite identificarea aspectelor care altfel ar rămâne la nivelul promisiunilor verbale.

Modelul economisește timp și clarifică intenția părților, dar nu poate înlocui actul autentic. Forma finală trebuie redactată și autentificată de notar după verificarea proprietății, capacității părților și documentelor imobilului.

Uzufructul protejează folosința, iar întreținerea trebuie descrisă concret

Contractul de întreținere cu uzufruct viager permite proprietarului să transmită nuda proprietate și să păstreze dreptul de a folosi imobilul pe întreaga durată a vieții. Dobânditorul devine nud proprietar de la semnarea actului și trebuie să execute serviciile de întreținere convenite. Contractul se încheie numai în formă autentică și trebuie să detalieze hrana, îngrijirea medicală, cheltuielile locuinței, reparațiile și situațiile de boală. Uzufructul se înscrie în cartea funciară și se stinge, de regulă, la decesul titularului. Dacă obligațiile nu sunt respectate, beneficiarul poate solicita intervenția instanței.