Contract de locatiune – model actualizat pentru anul 2026

Contract de locațiune – model pentru închirierea temporară a unui bun

Un contract de locațiune este documentul prin care o persoană oferă altei persoane dreptul de a folosi temporar un bun, în schimbul unui preț denumit chirie. Persoana care transmite folosința este denumită locator, iar persoana care primește bunul este denumită locatar.

Contractul poate avea ca obiect un apartament, o casă, un spațiu comercial, un teren, un autoturism, un utilaj, un echipament sau un alt bun care poate fi folosit fără să fie consumat prin utilizarea obișnuită. La încetarea locațiunii, locatarul trebuie să restituie același bun, ținând cont de uzura normală rezultată din folosirea sa corespunzătoare.

Codul civil reglementează locațiunea ca acordul prin care locatorul se obligă să asigure locatarului folosința temporară a unui bun, în schimbul unui preț. Închirierea locuințelor, arendarea bunurilor agricole și locațiunea bunurilor mobile pot avea și reguli speciale, suplimentare normelor generale.

Un model Contract de locatiune trebuie să identifice exact bunul, durata, chiria, garanția, destinația, cheltuielile, reparațiile și condițiile de restituire. O formulare generală precum „se închiriază imobilul în condițiile convenite” nu este suficientă pentru prevenirea disputelor.

Diferența dintre locațiune și închiriere

Locațiunea este noțiunea juridică generală utilizată pentru transmiterea temporară și cu plată a folosinței unui bun.

În limbajul obișnuit, termenul „închiriere” este folosit mai ales pentru apartamente, case, spații comerciale, autoturisme și bunuri mobile. În cele mai multe situații, un contract de închiriere reprezintă o formă de locațiune.

Denumirea documentului nu este însă suficientă. Conținutul său trebuie să arate bunul transmis, prețul și obligația de restituire.

Diferența dintre locațiune și comodat

Locațiunea presupune plata unei chirii. Comodatul oferă folosința gratuită a bunului.

Dacă beneficiarul plătește numai utilitățile, combustibilul, întreținerea sau alte costuri generate de utilizare, raportul poate rămâne gratuit. Dacă plătește proprietarului o sumă pentru dreptul de folosință, este vorba, în principiu, despre o locațiune.

Părțile nu trebuie să utilizeze un contract de comodat pentru a ascunde o închiriere plătită.

Diferența dintre locațiune și arendă

Arenda este forma de locațiune aplicabilă bunurilor agricole, precum terenurile arabile, pășunile, viile sau livezile.

Pentru un teren agricol exploatat în schimbul unei sume ori al unei cantități de produse trebuie utilizat un contract adaptat regulilor arendării.

Un teren destinat construirii, depozitării sau unei activități comerciale poate face obiectul unei locațiuni obișnuite, în funcție de situația sa juridică și de destinația convenită.

Cine poate avea calitatea de locator

Locatorul este, de regulă, proprietarul bunului. Poate fi și uzufructuarul ori o altă persoană care are dreptul legal sau contractual de a transmite folosința.

Înainte de semnare, locatarul trebuie să verifice actul de proprietate, contractul anterior, procura sau documentul din care rezultă dreptul locatorului.

O persoană care deține cheile, utilizează bunul sau afirmă că îl administrează nu are automat dreptul de a-l închiria.

Bunul aflat în coproprietate

Dacă bunul aparține mai multor persoane, trebuie verificată participarea coproprietarilor și întinderea dreptului fiecăruia.

Pentru închirierea întregului bun este recomandată semnarea de către toți coproprietarii sau prezentarea unui mandat corespunzător.

Contractul trebuie să precizeze persoana care încasează chiria, contul de plată și modul în care sunt transmise notificările.

Pentru înregistrarea fiscală a unui contract privind un bun deținut în comun, părțile trebuie să desemneze proprietarul, uzufructuarul sau celălalt deținător legal care îndeplinește obligația de înregistrare.

Cine poate avea calitatea de locatar

Locatarul poate fi o persoană fizică, o societate, o asociație sau o altă entitate.

Dacă locatarul este o societate, contractul trebuie încheiat pe numele acesteia, prin administrator sau printr-un reprezentant împuternicit.

Persoana care utilizează efectiv bunul trebuie identificată atunci când este diferită de locatar. În cazul unui autoturism pot fi menționați șoferii autorizați, iar în cazul unei locuințe pot fi enumerate persoanele care vor locui în spațiu.

Identificarea bunului închiriat

Bunul trebuie descris suficient de exact pentru a nu putea fi confundat cu altul.

Pentru un imobil se introduc adresa, suprafața, numărul cadastral, cartea funciară, etajul, încăperile și anexele. Pentru un vehicul se folosesc marca, modelul, numărul de înmatriculare și seria de șasiu.

Pentru un utilaj sau echipament trebuie menționate producătorul, modelul, seria, anul, accesoriile și starea tehnică.

Dacă se transmite numai o parte a unui imobil, precum o cameră, un birou sau o zonă de depozitare, spațiul trebuie delimitat și trebuie descris dreptul de acces la părțile comune.

Destinația bunului

Contractul trebuie să arate modul în care bunul poate fi utilizat.

Un apartament poate fi destinat locuirii, un spațiu poate fi utilizat ca birou sau magazin, iar un utilaj poate fi permis numai pentru anumite activități.

Locatarul nu trebuie să schimbe destinația fără acordul scris al locatorului și fără autorizațiile ori aprobările necesare.

Dacă destinația este esențială pentru protejarea bunului sau respectarea unor autorizații, încălcarea sa poate fi indicată drept motiv de reziliere.

Durata contractului de locațiune

Durata trebuie exprimată printr-o dată exactă de început și una de sfârșit sau printr-un mecanism clar de determinare.

Locațiunea poate fi încheiată și fără o durată fixă, însă contractul trebuie să stabilească procedura și termenul de notificare pentru încetare.

Potrivit regulii generale din Codul civil, locațiunea nu poate fi încheiată pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Un termen contractual mai lung se reduce de drept la această durată.

Părțile trebuie să aleagă o durată adaptată scopului. Un spațiu în care locatarul realizează investiții importante poate necesita o perioadă mai lungă decât un bun utilizat temporar.

Prelungirea contractului

Durata poate fi prelungită printr-un act adițional semnat înainte de expirare.

Actul trebuie să indice noua perioadă și să precizeze dacă chiria, garanția și celelalte condiții rămân neschimbate.

Contractul poate conține și o clauză de prelungire automată dacă niciuna dintre părți nu transmite o notificare în termenul stabilit.

Instrucțiunile formularului fiscal C168 prevăd o tratare distinctă a contractelor care conțin prelungire tacită sau automată, ceea ce face importantă formularea clară a mecanismului încă din documentul inițial.

Chiria și modalitatea de calcul

Chiria trebuie indicată în cifre și litere, împreună cu moneda.

Contractul trebuie să arate dacă suma este lunară, trimestrială, anuală sau stabilită pentru întreaga perioadă.

Trebuie precizat dacă prețul include TVA, întreținerea, locul de parcare, mobilierul, echipamentele sau alte servicii.

Pentru bunurile comerciale, chiria poate conține o componentă fixă și una variabilă, dar metoda de calcul trebuie să poată fi verificată.

Scadența și plata chiriei

Contractul trebuie să indice ziua până la care se efectuează plata și dacă aceasta se achită anticipat sau pentru perioada deja utilizată.

Plata prin transfer bancar oferă o dovadă clară. La explicația transferului trebuie menționate perioada și contractul.

Dacă plata este în numerar, locatorul trebuie să elibereze o chitanță sau o confirmare semnată.

Locatarul nu trebuie să plătească într-un cont nou comunicat printr-un mesaj neconfirmat. Modificarea contului trebuie transmisă prin procedura stabilită în contract.

Indexarea sau modificarea chiriei

Părțile pot stabili actualizarea periodică a chiriei în funcție de un indice, inflație, curs valutar sau o formulă convenită.

Clauza trebuie să indice sursa indicatorului, data aplicării, formula și modul de rotunjire.

O formulare care permite locatorului să modifice unilateral și nelimitat prețul poate genera dispute.

În lipsa unei clauze de indexare, schimbarea chiriei trebuie realizată prin acordul părților și consemnată în scris.

Garanția contractuală

Locatorul poate solicita o garanție pentru chirii neachitate, utilități, bunuri lipsă sau deteriorări imputabile locatarului.

Contractul trebuie să precizeze valoarea, data plății și condițiile de restituire.

Garanția nu trebuie confundată automat cu plata ultimei luni. Utilizarea sa pentru chirie trebuie prevăzută sau acceptată expres.

La încetare, locatorul trebuie să prezinte calculul sumelor reținute și documentele justificative. Diferența trebuie restituită în termenul stabilit.

Elementele care trebuie stabilite în contract

Predarea bunului

Predarea trebuie consemnată printr-un proces-verbal semnat de ambele părți.

Documentul trebuie să descrie starea, defectele, indexurile, accesoriile, documentele și numărul cheilor.

Pentru bunurile de valoare este recomandată realizarea unor fotografii datate.

Locatarul nu trebuie să semneze că bunul este într-o stare perfectă dacă există defecte vizibile sau elemente care nu funcționează.

Inventarul bunurilor

Pentru o locuință ori un spațiu mobilat trebuie întocmită o anexă cu mobilierul, electrocasnicele și echipamentele.

Pentru un vehicul sau utilaj se menționează documentele, cheile, accesoriile, consumabilele și starea tehnică.

Inventarul permite compararea situației de la predare cu cea de la restituire și ajută la diferențierea uzurii normale de o deteriorare imputabilă.

Obligațiile locatorului

Locatorul trebuie să predea bunul într-o stare corespunzătoare utilizării convenite și să asigure folosința liniștită pe durata contractului.

El trebuie să efectueze reparațiile care îi revin și să intervină atunci când un defect împiedică utilizarea normală.

Locatorul trebuie să informeze locatarul despre problemele cunoscute, sarcinile, restricțiile și drepturile unor terți.

El nu trebuie să intre în spațiul închiriat ori să preia bunul fără respectarea contractului, cu excepția urgențelor și situațiilor permise.

Obligațiile locatarului

Locatarul trebuie să plătească chiria și cheltuielile la termen, să utilizeze bunul cu grijă și numai potrivit destinației.

El trebuie să informeze locatorul despre defecțiuni, incidente, pretențiile terților și necesitatea unor reparații.

Locatarul nu trebuie să modifice bunul, să îl înstrăineze, să îl abandoneze ori să îl transmită unei alte persoane în afara condițiilor contractuale.

La încetare trebuie să restituie bunul împreună cu toate accesoriile și documentele primite.

Utilitățile și cheltuielile de exploatare

Contractul trebuie să stabilească cine plătește energia, gazele, apa, întreținerea, internetul, combustibilul, parcarea, asigurările și celelalte cheltuieli.

Dacă facturile rămân pe numele locatorului, acesta trebuie să le comunice, iar locatarul trebuie să le ramburseze în termenul convenit.

Sumele fixe pentru utilități trebuie să includă o regulă de regularizare dacă părțile doresc raportarea la consumul real.

Reparațiile și întreținerea

Locatarul suportă, de regulă, operațiunile obișnuite legate de folosirea bunului, dacă documentul și natura bunului nu prevăd altfel.

Reparațiile importante, defectele structurale și problemele care nu au fost provocate de locatar trebuie delimitate clar.

În cazul unei urgențe, locatarul trebuie să informeze imediat locatorul și să ia măsurile rezonabile pentru limitarea prejudiciului.

Contractul trebuie să stabilească în ce condiții o intervenție urgentă efectuată de locatar poate fi rambursată.

Modificările și investițiile

Locatarul nu trebuie să modifice structura, instalațiile, aspectul sau funcționarea bunului fără acord scris.

Contractul trebuie să precizeze dacă îmbunătățirile rămân bunului, pot fi demontate sau sunt despăgubite.

O investiție realizată fără acord nu trebuie considerată automat rambursabilă.

Subînchirierea și cesiunea contractului

Contractul trebuie să indice dacă locatarul poate transmite folosința unei alte persoane.

Locatorul poate interzice subînchirierea sau o poate permite numai cu aprobarea sa scrisă.

Dacă este permisă, trebuie stabilite identitatea sublocatarului, perioada, destinația și răspunderea locatarului principal.

Cesiunea întregii poziții contractuale trebuie diferențiată de simpla găzduire ori folosire ocazională de către un terț.

Verificarea bunului de către locator

Locatorul poate verifica starea și respectarea destinației, dar trebuie să respecte folosința locatarului și viața sa privată.

Vizita trebuie anunțată cu un termen rezonabil, în afara urgențelor.

Contractul poate stabili frecvența verificărilor, intervalul orar și persoanele care pot participa.

Înregistrarea contractului la ANAF

Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, în afara excepțiilor prevăzute de lege, trebuie să înregistreze contractul și modificările sale la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la producerea modificării.

Înregistrarea se realizează prin formularul C168, însoțit de copia contractului. Formularul oficial disponibil prin ANAF a fost actualizat în martie 2026.

Cererea poate privi contractul inițial, o modificare sau încetarea. Instrucțiunile solicită completarea datelor locatorilor, locatarilor, perioadei, chiriei și bunului.

Înregistrarea fiscală nu înlocuiește semnarea contractului, predarea bunului, declararea veniturilor și celelalte formalități care pot fi necesare.

Caracterul executoriu pentru plata chiriei

Forma contractului și înregistrarea sa pot avea importanță pentru recuperarea chiriei neachitate.

Procedura fiscală permite inclusiv înregistrarea solicitată de locator pentru constituirea titlului executoriu privind plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite contractual sau legal.

Un contract nu devine însă executoriu numai pentru că include o propoziție în acest sens. Forma, înregistrarea, scadența și caracterul determinat al obligației trebuie verificate în situația concretă.

Încetarea la expirarea duratei

La expirarea termenului, locatarul trebuie să restituie bunul dacă părțile nu au convenit o prelungire.

Locatorul trebuie să comunice din timp dacă nu dorește continuarea, mai ales când contractul conține o clauză de prelungire automată.

Locatarul trebuie să pregătească eliberarea spațiului, predarea documentelor și regularizarea cheltuielilor.

Denunțarea unui contract fără durată determinată

Dacă locațiunea nu are o dată finală, fiecare parte poate solicita încetarea cu respectarea termenului de preaviz aplicabil.

Contractul trebuie să indice durata preavizului și metoda de transmitere a notificării.

Preavizul trebuie să permită locatorului să găsească un alt locatar și locatarului să găsească un alt bun, în funcție de natura raportului.

Rezilierea pentru neexecutare

Neplata chiriei, deteriorarea bunului, schimbarea destinației, subînchirierea nepermisă și încălcările grave pot justifica solicitarea încetării.

Contractul trebuie să stabilească notificarea și termenul acordat pentru remediere.

Locatorul nu trebuie să schimbe încuietorile, să ridice bunurile locatarului sau să întrerupă nejustificat utilitățile pentru a forța eliberarea.

Locatarul poate solicita încetarea atunci când bunul nu poate fi utilizat potrivit destinației, iar locatorul nu remediază problema în condițiile contractului și legii.

Vânzarea bunului în timpul locațiunii

Contractul trebuie să prevadă obligația locatorului de a informa locatarul despre o posibilă vânzare și regulile privind vizionările.

Cumpărătorul trebuie să cunoască existența locațiunii, durata și condițiile sale.

Efectele contractului față de noul proprietar depind de natura bunului, forma documentului și îndeplinirea formalităților de opozabilitate.

Restituirea bunului

Restituirea trebuie documentată printr-un proces-verbal final.

Părțile trebuie să verifice starea, inventarul, cheile, documentele, indexurile și cheltuielile restante.

Uzura normală trebuie diferențiată de deteriorările produse prin neglijență sau folosire necorespunzătoare.

Dacă anumite facturi nu au fost încă emise, procesul-verbal poate stabili o regularizare ulterioară.

Informații necesare pentru completarea contractului

• datele complete ale locatorului și locatarului;
• actul din care rezultă dreptul locatorului asupra bunului;
• identificarea exactă a imobilului, vehiculului sau echipamentului;
• destinația și persoanele autorizate să utilizeze bunul;
• data predării, durata și condițiile prelungirii;
• chiria, moneda, scadența și modalitatea de plată;
• garanția și situațiile în care poate fi reținută;
• utilitățile, taxele și cheltuielile suportate de fiecare parte;
• inventarul, starea inițială și documentele predate;
• regulile privind reparațiile, investițiile și verificarea bunului;
• condițiile subînchirierii, notificării și rezilierii;
• procesul-verbal și procedura de restituire.

Greșeli frecvente la redactarea contractului

O greșeală frecventă este identificarea incompletă a bunului.

Contractul nu trebuie semnat de o persoană care nu poate demonstra dreptul de a transmite folosința.

Chiria nu trebuie stabilită fără monedă, scadență și metodă de plată.

Garanția nu trebuie reținută fără reguli și documente justificative.

Utilitățile și reparațiile nu trebuie lăsate exclusiv la o înțelegere verbală.

Locatarul nu trebuie să realizeze investiții importante fără acord și fără stabilirea efectelor la încetare.

Subînchirierea nu trebuie presupusă ca fiind permisă.

Proprietarul nu trebuie să intre în spațiul închiriat oricând dorește numai pentru că este titularul bunului.

Modificarea chiriei și prelungirea nu trebuie realizate prin corectarea unilaterală a contractului inițial.

Restituirea nu trebuie încheiată numai prin predarea cheilor, fără un proces-verbal și regularizarea cheltuielilor.

De ce este important un contract de locațiune complet

Documentul arată cine are dreptul să utilizeze bunul, pentru cât timp și în schimbul cărei chirii.

Locatorul își protejează proprietatea, destinația bunului și dreptul de a primi plata.

Locatarul cunoaște costurile, regulile de utilizare și condițiile în care garanția îi este restituită.

Inventarul, fotografiile și procesele-verbale reduc disputele privind defectele și deteriorările.

Un Contract de locațiune bine redactat trebuie adaptat tipului de bun și scopului său. Documentul trebuie păstrat împreună cu dovada plăților, actele adiționale, notificările, formularul fiscal aplicabil și procesele-verbale de predare și restituire.